[참고자료] 주택임대소득 자주 묻는 질문과 사례

편집국
news@joseplus.com | 2020-01-15 12:00:41
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주택임대소득 자주 묻는 질문과 사례

주택임대소득’13년 이전에는 전부 과세, ’14~ʼ18에는 총수입금액 2천만 원

초과에 대해서만 과세하였으나, ’19년 귀속(’20년 신고)부터는 상가임대업 등 다른 업종형평성 소득 있는 곳에 세금이 있다과세원칙에 따라 총수입금액 2천만 원 이하에 대해서도 소득세과세됩니다. 주택임대소득 과세취지, 과세대상 전반적인 사항들에 대해 국민들이 알기 쉽도록 Q&A형식으로 작성하였으니 주택임대소득 성실신고도움이 되길 바랍니다.

 

과세배경

 

(질문1) 왜 올해부터 총수입금액 2천만 원 이하 주택임대소득에 대해 소득세를 과세하는지?

 

주택임대소득소득세 과세대상 사업소득에 해당되며, 2013년 이전에도 총수입금액 2천만 원 이하 주택임대사업자에 대해 과세가 되었습니다.

 

- 다만, 일시적인 임대시장 수급불일치 해소를 위해 총수입금액 2천만 원 이하 주택임대소득ʼ14~ʼ18년 귀속동안만 비과세한 것입니다.

 

상가임대업 등 다른 업종과의 형평성 소득 있는 곳에 세금이 있다 과세원칙을 위해 총수입금액 2천만 원 이하에 대해서도 ʼ19년 귀속(ʼ20 신고)분부터 소득세과세됩니다.

 

- 총수입금액 2천만 원 이하 주택임대소득을 ʼ14~ʼ18년 귀속만 한시적으로 비과세하기로 예정했던 대로 ʼ19년 귀속(ʼ20년 신고)부터 예전(ʼ13년 귀속 이전)과 같이 과세되는 것으로 올해부터 새로 과세되는 것은 아닙니다.

 

- 다만, 기준시가 9억 원 이하 1주택 보유자전세금만 있는 2주택 이하 보유자여전히 비과세적용됩니다.

 

 

| 주택임대소득 과세 연혁 |

 

 

 

과세기간

주택임대소득 과세대상

ʼ13년 이전

총수입금액 규모와 관계없이 모두 과세

ʼ14~ʼ18

총수입금액 2천만 원 이하 주택임대소득 한시적 비과세

ʼ19년 이후

ʼ13년 이전과 같이 총수입금액 규모와 관계없이 모두 과세

과세기준

 

(질문2) 주택임대소득 과세대상은?

 

주택임대소득 과세대상은 과세기간 중 어느 한 기간이라도 과세기준해당하는 주택 수보유하고 그 중 1주택 이상임대하였을 경우로 구체적 기준은 다음과 같습니다.

 

- 보유 주택 수별

(1주택)기준시가 9억 원넘는 국내소재 주택 또는 국외소재 주택으로부터 월세 수입이 있는 경우(보증금은 과세 안함.)

(2주택)월세 수입이 있는 경우(보증금은 과세 안함.)

(3주택 이상)월세 수입이 있는 경우 또는 보증금* 합계3억 원넘는 경우

* 소형주택(주거전용면적 40이하이면서 기준시가 2억 원 이하)은 보증금 과세대상 주택에서 제외

 

- 임대유형별

(월 세)기준시가 9억 원넘는 국내소재 1주택 보유자, 국외소재 1주택 보유자, 2주택 이상 보유자

(보증금) 보증금* 합계3억 원넘는 3주택 이상 보유자

* 소형주택(주거전용면적 40이하이면서 기준시가 2억 원 이하)은 보증금 과세대상 주택에서 제외

 

| 주택임대소득 과세요건 및 과세방법 |

 

 

 

과세요건(주택 수 기준)

 

과세방법(수입금액 기준)

주택 수1)

월세

보증금

수입금액

과세방법

1주택

비과세2)

비과세

2천만 원 이하

종합과세와
분리과세 중 선택

2주택

과세

2천만 원 초과

종합과세

3주택 이상

간주임대료 과세3)

 

1) 보유주택 수는 부부 합산하여 계산

2) 기준시가 9억 원 초과 주택 및 국외소재 주택의 임대소득은 1주택자도 과세

3) 소형주택(주거 전용면적 40이하이면서 기준시가가 2억 원 이하)은 간주임대료 과세대상 주택에서 제외

 

(질문3) 주택임대소득이 과세되지 않는 유형은?

 

주택을 임대하고 있어도 아래 유형에 해당 될 경우에는 주택임대소득 대한 소득세과세되지 않습니다.

- 보유 주택 수별

(1주택) 기준시가9억 원 이하국내소재 주택이거나 월세 수입없는 경우

(2주택) 월세 수입없는 경우

(3주택 이상) 월세 수입없으면서 보증금* 합계3억 원 이하인 경우

* 소형주택(주거전용면적 40이하이면서 기준시가 2억 원 이하)은 보증금 과세대상 주택에서 제외

- 임대유형별

 

(월 세) 기준시가 9억 원 이하인 국내소재 1주택 보유자

(보증금) 2주택 이하 보유자, 보증금* 합계3억 원 이하3주택 이상 보유자

* 소형주택(주거전용면적 40이하이면서 기준시가 2억 원 이하)은 보증금 과세대상 주택에서 제외

 

(질문4) 주택임대소득 과세대상 판단 시 주택 수는 보유주택 수인지,
임대주택 수인지?

 

주택임대소득 과세대상 여부본인배우자보유주택합산하여 판단합니다.

 

(질문5) 미혼인 본인이 보유한 1채를 임대하고, 부모님이 보유한 주택에서 거주하는 경우 임대소득세 과세대상인지?

 

주택임대소득 과세대상 여부 판단 주택 수부부 합산하여 계산하고, 직계존비속보유한 주택 수포함하지 않으므로

 

- 미혼본인1채만 보유하고 있다면 임대소득세 과세대상해당되지 않으며, 기혼인 경우에도 본인배우자주택 수합산하여 1인 경우 과세대상해당되지 않습니다.

 

- 다만, 본인이 보유한 주택의 기준시가9억 원초과하고 월세 임대수입이 있는 경우에는 소득세과세됩니다.

 

(질문6) 부부 합산하여 4주택을 보유하고 있지만 3개의 주택은 주거전용면적이 40이하이면서 기준시가가 2억 원 이하이고(1개의 주택은 기준시가가 3억 원), 4주택 모두 보증금만 받고 있는 경우에도 임대소득세가 과세되는지?

 

ʼ21년 귀속까지 소형주택(주거전용면적이 40이하이면서 기준시가가 2억 원 이하)간주임대료 과세대상 판단 시 주택 수포함되지 않으므로 ʼ19 귀속(ʼ20년 신고)은 보증금 등에 대한 간주임대료과세되지 않습니다.

 

- 다만, 소형주택월세 임대수입과세대상해당됩니다.

 

(질문7) 이사 등으로 일시적으로 2주택을 보유한 경우에도 과세하는지?

 

과세기간 중에 2주택 보유기간월세 임대수입소득세과세됩니다.

 

(질문8) 부부가 각각 1주택을 보유하다가 과세기간 중에 이혼한 경우 과세대상을 어떻게 판단하는지?

 

이혼 전까지는 2주택에 해당되므로 월세에 대해 과세, 이혼 후에는 각각 1주택이 기준시가 9억 원 이하일 경우 비과세됩니다.

 

(질문9) 오피스텔을 임대한 경우도 주택임대소득 신고대상인지?

 

오피스텔을 임차인이 상시 주거용으로 사용하는 경우 주택임대소득과세됩니다.

 

- 주거용아닌 경우에는 상가임대소득으로 소득세과세됩니다.

 

(질문10) 기준시가 9억 원을 초과하는 주택의 경우에는 1주택 보유자라도 월세에 대해 과세하는데, 판단기준일은?

 

과세기간 종료일(‘19.12.31.) 또는 해당주택양도일 현재를 기준으로 판단합니다.

 

(질문11) 농가주택 1채와 도시에 1주택을 보유하여 총 2주택을 보유하고 있는 경우에도 월세에 대하여 과세하는지?

 

주택임대소득 과세대상 판단 시 농가주택주택 수포함되어 월세 대해 과세됩니다.

(질문12) 다가구주택도 한 채만 보유하고 있으면 비과세 되는지?

 

구분등기 되지 않은 다가구주택 1채만 보유하고 있고, 기준시가9억 원 초과하지 않으면 비과세 대상입니다.

 

(질문13) 이 공동으로 주택을 보유(지분 50:50)하고 있는 경우 의 주택 수는?(모두 다른 주택은 없음)

 

공동 보유 주택의 경우 지분가장 큰 자2인 이상일 때는 각각의 보유로 계산합니다. 다만, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우로서 그들이 합의하여 그들 중 1을 당해 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 보유 주택으로 계산합니다.

 

- 따라서 공동 보유한 주택 임대수입귀속자를 별도로 정하지 않은 경우 각각 1이며, 공동 보유 주택 임대수입의 귀속자를 으로 정하기로 합의한 경우 1, 0, 임대수입의 귀속자를 정하기로 합의한 경우 0, 1입니다.

 

(질문14) 본인 단독명의로 3채의 주택을 보유(배우자는 주택을 보유하고 있지 않음.)하고 있고, 동생과 공동으로 다른 1(지분율 본인 40%, 동생 60%)를 보유하고 있는 경우 공동 보유 주택은 보유주택 수 계산 시 지분이 가장 큰 동생의 보유 주택으로 보므로 본인은 단독명의 3채의 주택임대소득에 대해서만 신고하면 되는지?

 

공동명의 주택을 지분이 가장 큰 자의 주택 수에 포함하는 것은 과세대상 여부 판단을 위한 주택 수 계산 시적용하는 것으로

 

- 본인 단독명의 3채의 주택공동명의 주택 중 본인 지분에 해당하는 임대료합산하여 소득세 신고를 해야 합니다.

 

(질문15) 주택과 사업용 건물이 함께 있는 겸용주택의 주택면적은?

 

주택 부분의 면적이 사업용 건물 부분의 면적보다 크면 전체주택으로 보고, 주택 부분의 면적이 사업용 건물 부분의 면적보다 같거나 작은 때에는 주택부분주택으로 봅니다.

 

- 주택의 면적은 고가주택 소형주택(주거전용면적 40이하) 등의 판단 시 적용됩니다.

(질문16) 2주택 또는 기준시가가 9억 원을 초과하는 1주택을 보유하고 월세 없이 전세금만 받고 임대하는 경우 소득세 신고를 해야 하는지?

 

부부 합산 2주택 보유자기준시가 9억 원 초과 1주택 보유자의 주택임대소득은 월세 임대료 수입만 과세대상이므로 월세 없이 전세금만 받는 경우에는 소득세 신고대상이 아닙니다.

 

- 전세금은 부부 합산하여 3주택 이상인 경우에 과세대상에 해당하며, ‘21년까지소형주택(주거전용면적 40이하이면서 기준시가 2억 원 이하)전세금에 대한 간주임대료 과세대상 주택에서 제외됩니다.

 

(질문17) 주택임대소득 과세대상자는 모두 소득세를 내야하는지?

 

보유주택 수 등이 과세대상 기준에 해당한다 하더라도 수입금액에서 필요경비공제금액차감하면 납부할 세금(임대소득세)없을 수도 있습니다.(‘19년 귀속 기준)

 

- 세무서와 지방자치단체에 주택임대업모두 등록한 사업자는 수입금액이 1천만 원(월 임대료 833천 원 가량) 이하이면 납부할 세금 없으며,

 

- 세무서 또는 지방자치단체 중 하나만 등록하였거나 둘 모두 등록하지 않은 사업자도 수입금액이 4백만 원(월 임대료 333천 원 가량) 이하인 경우에는 납부할 세금없습니다.

 

 

| 주택임대소득 과세미달 예시(분리과세) |

 

 

 

(전제) - 주택임대소득에 대해 분리과세선택
- 주택임대소득 외의 다른 종합소득금액 2천만 원 이하
- 의 경우에는 ʼ19년 동안 계속해서 필요경비기본공제 우대요건 충족

구 분

세무서와 지방자치단체 모두 등록()

이외의 경우

총수입금액

1,000만 원

 

400만 원

 

필요경비

(-)

600만 원

(60%)

200만 원

(50%)

기본공제*

(-)

400만 원

 

200만 원

 

과세표준

(=)

0

 

0

 

세율

(×)

14%

 

14%

 

산출세액

(=)

0

 

0

 

 

 

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