다주택 중과유예 종료, 전용 신고·상담창구 운영으로 납세자 적극 지원
나홍선 기자
hsna@joseplus.com | 2026-03-01 12:00:07
국세청은 1일 다주택자 양도소득세 중과 유예가 ’26년 5월 9일 종료됨에 따라 납세자가 최대한 편리하게 양도소득세를 신고할 수 있도록 다양한 신고도움 서비스를 제공한다고 밝혔다.
국세청은 다주택자 양도소득세 중과세가 적용되는 조정대상지역 내 세무서에 ｢양도세 중과 대상 전용 신고·상담창구｣*를 설치·운영하여 납세자의 궁금증을 해소할 수 있도록 적극 지원할 예정이며, 국세청 국세상담센터(국번없이 ☎126)에서도 양도소득세 다주택자 중과 유예 종료와 관련된 상담을 진행한다.
*서울 및 경기 과천, 광명 등 조정대상지역 세무서 내(’26.3.3.~’26.5.8. 운영)
□홈택스(PC)와 손택스(모바일)에서는 납세자가 간단한 질문·답변을 통해 다주택자 중과 여부를 진단해볼 수 있는 ｢양도소득세 중과 자가진단｣ 서비스를 제공하고 있으며,
*홈택스〉모의계산>조정대상지역 다주택자 중과여부 확인>조정대상지역 중과세 자가진단
○납세자가 중과 여부에 따른 양도소득세 예상세액을 미리 계산해볼 수 있는 ｢양도소득세 모의계산｣ 서비스도 제공하고 있다.
*홈택스〉모의계산>양도소득세 자동계산하기
○국세청 누리집에도 양도소득세 세액계산 흐름도, 신고·납부 안내 등 각종 참고자료가 게시되어 있으니 적극 활용하기를 바라고 있다.
*국세청 누리집〉국세신고안내>개인신고안내>양도소득세
□납세자는 다양한 신고도움 서비스를 활용해 홈택스(PC) 또는 손택스(모바일)로 편리하게 전자신고하거나 서면 신고서를 작성하여 주소지 관할 세무서에 제출할 수 있다.
*양도소득세 예정신고·납부기한: 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내
○납부할 세금은 홈택스 또는 모바일을 통해 전자납부, 신용카드 등으로 편리하게 납부할 수 있다.
○양도소득세 납부할 세액이 1천만 원을 초과하는 경우에는 예정신고 납부기한과 납부기한 2개월 후까지, 2회로 나누어 분납*이 가능하다.
*세액 2천만원 이하는 1천만원 초과분, 세액 2천만원 초과는 전체세액의 50% 분납 가능
참고1 |
| 다주택자 양도소득세 중과 제도 |
□개요
▪다주택자1)가 2년 이상 보유한 조정대상지역 내에 있는 주택을 양도하는 경우 양도소득세율을 적용2)할 때 2주택자는 기본세율에 20%, 3주택자 이상은 30%를 더하고 장기보유특별공제를 적용하지 않음
1)주택 수에는 조합원입주권, 분양권(’21.1.1.이후 취득)을 포함
2)다주택자 중과는 한시적으로 유예 중(’22.5.10.∼’26.5.9.까지)
□조정대상지역 현황
서 울 | 강남구, 서초구, 송파구, 용산구, 강동구, 강북구, 강서구, 관악구, 광진구, 구로구, 금천구, 노원구, 도봉구, 동대문구, 동작구, 마포구, 서대문구, 성동구, 성북구, 양천구, 영등포구, 은평구, 종로구, 중구, 중랑구 |
경 기 | 과천시, 광명시, 의왕시, 하남시, 성남시(분당구·수정구·중원구), 수원시(영통구·장안구·팔달구), 안양시(동안구), 용인시(수지구) |
* 밑줄 친 4개구는 ’25.10.15. 이전에 지정됨
□다주택자 중과 유예 종료 보완방안
▪’26.5.9.까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에 한하여 4~6개월 중과 유예 연장
강남·서초·송파·용산구 소재 주택 | 계약일부터 4개월 내 잔금·등기 완료
|
그 외 조정대상지역 소재 주택 | 계약일부터 6개월 내 잔금·등기 완료 |
□「양도세 중과 대상 전용 신고·상담 창구」 운영 세무서 현황
구 분 | 세 무 서 | 운영기간 |
서 울 | 서울 소재 전체 세무서 | ’26.3.3. ~ ’26.5.8. |
경 기 | 동안양·성남·분당·하남지서(경기광주)·동수원·용인·수원·광명세무서 |
참고 2 |
| 양도소득세 중과 계산 사례 |
□다주택자가 양도가액 20억원, 취득가액 10억원인 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우
*15년 보유하고 필요경비는 없는 것으로 가정
계산순서 | 중과유예 | 중과유예 종료 | ||
2주택자 | 3주택자 | 2주택자 | 3주택자 | |
양도가액 | 20억원 | 20억원 | 20억원 | |
(-)취득가액 | 10억원 | 10억원 | 10억원 | |
(=)양도차익 | 10억원 | 10억원 | 10억원 | |
(-)장기보유특별공제1) | 3억원 | - | - | |
(=)소득금액 | 7억원 | 10억원 | 10억원 | |
(-)양도소득기본공제 | 250만원 | 250만원 | 250만원 | |
(=)과세표준 | 6억9,750만원 | 9억9,750만원 | 9억9,750만원 | |
(×)세율2) | 42% | 62% | 72% | |
(=)산출세액 | 2억5,701만원 | 5억8,251만원 | 6억8,226만원 | |
1) 장기보유특별공제
-중과적용 대상이 아닌 3년 이상 보유한 토지.건물에 1년 단위 2%씩 공제
(최대 15년 30%)
2) 세율
- 기본세율 : 과세표준 크기에 따라 구성된 6% ～ 45%, 8단계 초과누진세율
- 중과세율 : (2주택자) 기본세율 + 20%, (3주택자) 기본세율 + 30%
참고 3 |
| 홈택스·손택스 「양도소득세 중과세 자가진단」이용 방법 |
<1> 홈택스 초기 화면(비로그인) | <2> 모의계산 선택 화면 | ||||
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*비로그인 > 모의계산 | *(경로)모의계산>양도소득세 비과세‧중과세 자가진단 | ||||
<3> 중과세 자가진단 | <4> 중과세 자가진단 결과확인 | ||||
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*(경로)조정대상지역 중과세 자기진단 | *질문 체크 후 중과세 자기진단 결과확인 |
*손택스 이용경로: 전체메뉴>세금신고>양도소득세 신고>양도소득세 조정지역 중과세 확인
참고 4 |
| 홈택스·손택스 「양도소득세 자동계산」이용 방법 |
<1> 홈택스 초기 화면 | <2-1> 양도소득세 미리계산 | <2-2> 기본사항 입력 | ||||||
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* 비로그인 > 모의계산 > 양도소득세 자동계산 | *양도소득세 간편계산(1개) 또는 부동산 양도 시 계산 | *양도소득세 간편계산 입력> 기본사항(양도일,취득일,종류) | ||||||
<2-3> 거래금액 입력 | <2-4> 기타사항 입력 | <3> 세액 계산하기 | ||||||
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*양도소득세 간편계산 입력> 거래금액(양도가액,취득가액) | *양도소득세 간편계산 입력> 기타사항 | *양도소득세 간편계산 입력> 세액계산하기 |
* 손택스 이용경로: 전체메뉴>세금신고>양도소득세 신고>양도소득세 간편 모의계산
참고 5 |
| 양도소득세 신고·납부 방법 |
구 분 | 양도소득세 신고 방법 |
홈택스 (PC,모바일) | ○ 대상자: 모든 종류의 양도소득세 전자신고 시 이용 가능 ○ 접근 방법: (PC 이용) 국세청 홈택스(www.hometax.go.kr) *홈택스 로그인 후 세금신고→양도소득세 신고→정기신고 또는 맞춤신고 찾기 선택 (모바일 이용) 국세청 손택스 *세금신고→양도소득세 신고→양도소득세 간편/일반신고선택 ○ 이용 시간: 06:00∼24:00 |
우편신고
방문신고 | ○ 양도소득세 신고서를 작성하고 증빙서류를 첨부하여 주소지 관할세무서에 우편 또는 직접 접수 |
구 분 | 양도소득세 납부 방법 |
홈택스 (PC) · 손택스 (모바일) | ○ 국세청 홈택스·손택스 납부(공동·금융인증서 접속) - 전자신고 후 전자납부 하는 경우 ⇒ 납부･고지･환급→납부→납부할세액 조회/납부 - 서면신고 후 전자납부 하는 경우 ⇒ 납부･고지･환급→납부→자진납부 ○신용카드 납부대행 수수료*는 납세자가 부담 * 납부세액의 0.7%(체크카드는 0.4%) ○납부시간: 07:00~23:30(연중 무휴) |
금융결제원(인터넷지로, 카드로택스) | ○금융결제원 사이트 납부(www.giro.or.kr, www.cardrotax.kr) ○계좌이체, 신용카드, 간편결제 납부 ○납부시간: 00:30~23:30(연중 무휴) |
금융기관 | ○ 수납창구, CD/ATM, 인터넷뱅킹, ARS, 공과금수납기* * 금융기관에서 공과금 납부 전용을 위해 설치된 단말기 ○납부시간: 은행 운영에 따라 변동 가능 |
세무서 | ○무인수납창구* * 신용카드수납기로 납세자가 직접 이용 |
*예정신고·납부기한: 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내
참고 6 |
| 다주택자 중과 유예 종료 관련 주요 문답(Q&A) |
Q1 | 양도소득세 중과 유예는 언제 종료되나요? |
▶’26.5.9.까지 양도하는 분에 대하여 중과가 유예되며, ’26.5.9. 이전 매매계약을 완료하고 계약일로부터 4~6개월* 이내에 양도하는 경우에도 양도소득세가 중과되지 않습니다. *(강남·서초·송파·용산구 소재 주택)계약일로부터 4개월내 잔금·등기 |
Q2 | 5월 9일까지 매매계약을 하면 중과 유예가 적용되나요? |
▶’26.5.9. 이전 매매계약을 완료하고 계약일로부터 4~6개월 이내에 양도하면 양도소득세가 중과되지 않습니다. ▶가계약 또는 토지거래허가 전 사전거래 약정은 “계약“에 해당하지 않고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에 한하여 계약요건이 충족되는 것으로 봅니다. |
Q3 | 조정대상 지역과 비조정대상 지역에 있는 주택 모두 중과 유예가 종료되나요? |
▶양도소득세 중과 제도는 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우에만 적용됩니다. ▶비조정대상 지역 내 주택을 양도하는 경우는 양도소득세 중과 적용 대상이 아닙니다. |
Q4 | 양도소득세 중과 적용 대상 주택인지 미리 확인해볼 수 있나요? |
▶홈택스의 ‘조정대상지역 중과세 자가진단’ 서비스를 이용하면 중과 적용 대상 여부를 확인해볼 수 있습니다.
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Q5 | 양도소득세 중과가 적용될 경우 양도소득세를 미리 계산해볼 수 있나요? |
▶홈택스의 ‘양도소득세 미리계산(모의계산)’ 서비스를 이용하면 양도소득세를 미리 계산해볼 수 있습니다.
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Q6 | 양도소득세 다주택자 중과 대상이 되면 장기보유특별공제를 적용받을 수 없나요? |
▶양도소득세 중과 유예 종료 후 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 장기보유특별공제를 적용받을 수 없습니다. |
Q7 | 양도소득세 신고 대상 부동산을 확인해볼 수 있나요? |
▶양도일이 속한 달의 다음다음달 1일부터 홈택스에서 양도소득세 신고를 하면 양도한 부동산에 대한 정보*를 제공받아 편리하게 신고할 수 있습니다. *물건 소재지, 양도가액(거래신고금액), 양도일, 양도면적 등 |
Q8 | 조정대상지역은 어디에서 확인 하나요? |
▶조정대상지역 공고는 국토교통부 누리집을 통해 확인할 수 있습니다. ▶홈택스에서도 ‘조정대상지역 중과세 자가진단’ 서비스를 이용하면 조정대상지역을 조회해볼 수 있습니다.
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Q8 | 조정대상지역은 어디에서 확인 하나요? |
▶조정대상지역 공고는 국토교통부 누리집을 통해 확인할 수 있습니다. ▶홈택스에서도 ‘조정대상지역 중과세 자가진단’ 서비스를 이용하면 조정대상지역을 조회해볼 수 있습니다.
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▶양도소득세 중과 유예 종료 이후에도 신고·납부 의무는 동일하게 적용되며 무신고 또는 과소신고한 경우에는 가산세가 부과될 수 있습니다. ※ 무신고 가산세 : 무신고 납부세액×20% 납부지연 가산세 : 미납세액 ×0.022%(1일당) |
참고 7 |
| 양도소득세 중과 유예 사례 |
1 | 다주택자가 용산구에 소재한 주택을 5월 9일에 매매계약을 하고 9월 9일까지 양도한 경우 *5월 9일에 계약금을 지급한 사실이 금융거래내역을 통해 확인됨 |
▶’26.5.9. 이전 매매계약을 하고 계약금을 지급한 사실이 증빙을 통해 확인되며 계약일부터 4개월 내에 양도하였으므로 양도소득세 중과 유예 적용됨(강남구·서초구·송파구·용산구 소재 주택은 4개월 중과 유예) ▶양도소득세 신고납부기한 : ’26.11.30. |
2 | 다주택자가 과천시에 소재한 주택을 5월 9일에 매매계약을 하고 11월 9일까지 양도한 경우 *5월 9일에 계약금을 지급한 사실이 금융거래내역을 통해 확인됨 |
▶’26.5.9. 이전에 매매계약을 하고 계약금을 지급한 사실이 증빙을 통해 확인되며 계약일부터 6개월 내에 양도하였으므로 양도소득세 중과 유예 적용됨(’25.10.16.에 조정대상지역으로 지정되었으므로 6개월 중과 유예) ▶양도소득세 신고납부기한 : ’27.2.1.(’27.1.31.이 휴일이므로 다음날까지 연장) |
3 | 다주택자가 세입자가 거주 중인 용산구에 소재한 주택을 5월 5일에 매매계약을 하고 9월 5일까지 양도한 경우 *5월 5일에 계약금을 지급한 사실이 금융거래내역을 통해 확인됨 *정상적으로 토지거래허가를 받은 것으로 가정함 |
▶세입자가 있는 경우에도 ’26.5.9. 이전에 매매계약을 하고 계약금을 지급한 사실이 증빙을 통해 확인되며 계약일부터 4개월 내에 양도하면 양도소득세 중과 유예 적용됨(강남구·서초구·송파구·용산구 소재 주택은 4개월 중과 유예) ▶양도소득세 신고납부기한 : ’26.11.30 |
4 | 다주택자가 세입자가 거주 중인 과천시에 소재한 주택을 5월 5일에 매매계약을 하고 11월 5일까지 양도한 경우 *5월 5일에 계약금을 지급한 사실이 금융거래내역을 통해 확인됨 *정상적으로 토지거래허가를 받은 것으로 가정함 |
▶세입자가 있는 경우에도 ’26.5.9. 이전에 매매계약을 하고 계약금을 지급한 사실이 증빙을 통해 확인되며 계약일부터 6개월 내에 양도하면 양도소득세 중과 유예 적용됨(’25.10.16.에 조정대상지역으로 지정되었으므로 6개월 중과 유예) ▶양도소득세 신고납부기한 : ’27.2.1.(’27.1.31.이 휴일이므로 다음날까지 연장) |
5 | 다주택자가 용산구에 소재한 주택을 5월 9일에 가계약을 하고 5월 12일에 정식 계약 후 9월 9일까지 양도한 경우 *5월 12일에 계약금을 지급한 사실이 금융거래내역을 통해 확인됨 |
▶가계약은 인정되지 않으며 5월 9일이 지난 후에 정식계약 하였으므로 양도소득세 중과 유예가 적용되지 않음 ▶양도소득세 신고납부기한 : ’26.11.30. |
6 | 다주택자가 용산구에 소재한 주택을 4월 5일에 매매계약을 하고 8월 15일에 양도한 경우 *4월 5일에 계약금을 지급한 사실이 금융거래내역을 통해 확인됨 |
▶계약일로부터 4개월이 지난 후 양도하였으므로 양도소득세 중과 유예가 적용되지 않음 ▶양도소득세 신고납부기한 : ’26.11.2.(’26.10.31.이 휴일이므로 다음날까지 연장) |
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