주택과 부수토지의 임대용역에 대한 부가세 및 소득세 과세 범위…<연재 1>

편집국
news@joseplus.com | 2019-07-22 01:10:35
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▶…본지는 납세자나 세무대리인에게 도움을 주고자 최저임금법체계와 18810일부터 개편된 건강보험료 과세체계 등 세제부문은 물론 4대보험에 이르기 까지 이슈가 되는 부문을 발췌, 전문가들의 기고를 통해 궁금증을 풀어주고 있다.


앞서 사업의 포괄양수도 ... 잘못 판단으로 10억원의 부가가치세 납부라는 제목하에 사업의 포괄양수도에 대해 심층분석 201965일부터 5회에 걸쳐 연재한 이후, 독자들로부터 과분한 호평을 받았다. 궁금증을 속 시원하게 해소해 줌으로서 많은 도움이 됐다는 찬사였다.

 

이에 본지는 이러한 쟁점부분을 세무전문가들의 도움을 받아 세금을 바로알고 바로 냄으로써 억울한 세금을 납부하는 납세자들이 없도록 계속적으로 기고문을 통해 도움을 줄 계획이다.

 

이번호에는 주택임대와 관련 부가가치세 과세체계에 대해 심층 분석한 내용을, 이어 다음 호에는 2018년 까지 2천만원이하 주택임대소득이 비과세에서 올해부터는 분리과세와 종합과세로 전환된 배경과 과세체계를 심층 분석한 내용을 게재키로 한다.

 

지난번 사업의 포괄양수도에 이어 이번 주택임대와 관련 과세체계도 본지 조세분야 전문위원인 황선의세무사가 국세청 법령해석과 황종대 사무관의 도움을 받아 그의 저서인 부가가치세 실무15페이지에 달하는 주택과 부수토지의 임대용역에 대한 부가가치세 및 소득세 과세 및 종합부동산세와 양도소득세에 이르기 까지 법령과, 예규 및 판례를 심층 분석해 수록된 내용을 토대로 2회에 걸쳐 연재하고자 한다. /편집자 주

 

황선의 본지 조세전문위원

주택과 부수토지의 임대용역에 대한 부가가치세 과세

(1) 주택임대 면세에 대한 의의

주택과 그 부수토지의 임대용역에 대하여 면세하는 취지는 주택의 임대용역이 소비자인 임차인의 부가가치세 부담을 경감시켜 주려는 사회정책적인 배려이다. 주택은 인간의 생존을 위한 기본요소인 의..주의 하나이고, 주택없이 이를 임차를 하는 경우는 저소득층인 것이 일반적이며, 법인 등이 임차하는 특수한 경우를 제외하고는 대부분 개인 간의 임대차계약으로 성립되고 있어 면세로서 보호하여 주고 거래의 편리성을 높여 줄 필요가 있다.

 

(2) 부가법상 주택임대용역의 면세 대상 범위

부가법 제26조 제1항 제12호에서는 주택과 이에 부수되는 토지의 임대는 상시주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외한다)으로 사용하는 건물(이하 주택이라 한다)과 이에 부수되는 토지의 임대에 대하여는 부가가치세가 면제된다(부가법 §26 12, 부가령 §41).

다만, 별장, 콘도미니엄, 주말농장주택, 기숙사, 펜션 등 임시주거주택과 사업을 위한 주거시설로서의 주택임대(숙박용역)용역은 부가가치세가 과세된다.

 

1) ‘주택상시주거용 주택의 의미

주택이란 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하고, 상시 주거용이란 그 건물의 실제형태나 공부상(건축물대장 또는 등기부등본 등)의 상황에 불구하고 기본용도나 목적의 개념에서 생활의 근거를 삼아 주소나 거소가 될 수 있는 건물을 말한다. 즉 공부상의 지목이나 용도 또는 전용면적(국민주택규모를 초과하여도 상관없음)에는 관계가 없는 것이다.

여기서 거주한다는 객관적 사실이나 사용한다는 실질적 행위가 있어야 함을 요건으로 하지 않고 주택이라는 개념의 기본목적이나, 용도에 적합하면 된다. 따라서 사업자가 종업원에게 사택으로 임대하거나 다른 사업자에게 사택용으로 임대하는 경우에는 주택을 임대한 것으로 보나 별장.주말농장주택 및 콘도미니엄 등을 임대하는 경우 이는 특정인이 생활의 근거로 삼는 실제 사실이 있어도 용도측면에서 생활의 근거를 삼도록 되어 있는 곳이 아니고 물적 측면에서 주택이라는 기본목적이 아닌 휴양 등의 다른 목적이므로 면세되지 않는다.

상시 주거용 여부에 대한 조세심판원의 견해

상시 주거용이란 공부상의 용도와 관계없이 각 세대별로 욕실(화장실), 주방시설, 세탁기, 냉장고, 침실 및 세대별 수도, 전기, 계량기 등이 설치되어 독립된 주거생활이 가능하며 임대차기간이 12년인 경우, 주소지로 전입신고가 되어 있고 침대, 옷가지, 생활 집기 등이 갖추어져 있는 경우를 말함(조심 20103483, 2010. 12. 31. ; 조심 20122199, 2012. 8. 17.).

 

2) 부속토지

 

. 부수토지의 개념

토지의 임대는 원칙적으로 부가가치세가 과세대상이나 주택에 부수되는 일정면적의 토지에 대해서는 주택임대용역으로 보아 부가가치세를 면제한다. 여기서 주택의 지번과 토지의 지번이 동일하여야 하는 것은 아니며, 또한 지번이 동일하다 하더라도 주택과 분리되어 있거나 달리 사용하고 있는 토지는 부수토지에서 제외된다고 보아야 한다. 주택에 정착된 토지의 지번과는 상관없이 주택의 담장..도로 등의 주변경계, 타 주택 등에 의해 구분되는 것으로서 해당 주택의 기능을 위해 부속된 범위까지가 부수토지로 본다.

 

. 부수토지의 면세범위

부수토지라 하여 무한정 면세하는 것이 아니라 다음의 기준면적[MAX(, )]을 초과하지 않는 범위 내에서 면세한다(부가령 §41 ).

주택의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적 및 주택건설기준 등에 관한 규정2조 제3호에 따른 주민공동시설의 면적은 제외한다)

건물이 정착된 면적에 5(국토의 계획 및 이용에 관한 법률6조에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10)를 곱하여 산정한 면적

 

4) 주택의 전대

주택의 임대는 임대용 주택의 면적이나 공부상 용도에 상관없이 최종 소비자인 임차인이 실제 상시 주거용으로 사용한다면 주택임대 용역으로서 부가가치세가 면제된다(대법 20131225, 2013. 6. 14.). 예를 들어 주택의 소유자()가 자기관리형 주택임대관리업자 또는 임차인()에게 주택을 임대하고 임차인 이 최종소비자(전차인, “”)에게 해당 주택을 전대하고 이 상시 주거용으로 사용하는 경우, “에게 임대용역 제공 시 부가가치세가 과세된다면 에게 제공하는 주택임대용역이 면세되더라도 이 부담한 부가가치세가 전차인()에게 전가되어 주택임대용역을 면세하는 입법취지에 맞지 않아 에게 제공한 임대용역과 에게 제공한 임대용역에 대하여 각각 주택임대용역으로 부가가치세를 면제한다(서면법규과921, 2014. 8. 25. ; 재소비826, 2004. 7. 31. ; 부가 460151185, 1999. 4. 22.).

 

5) 주택을 임차인이 사업용으로 사용하는 경우

부가가치세의 면세대상인 주택임대에 해당하는지 여부는 임차인이 해당 건물을 사용한 객관적인 용도를 기준(실제로 상시 주거용으로 사용하는 것인지 여부)으로 판단하는 것이므로 공부상의 용도구분이나 임대차계약서에 적혀 있는 목적물의 용도와 임차인이 실제로 사용한 용도가 다를 경우에는 후자를 기준으로 하여 그 해당 여부를 가려야 하는 것이며, 임차인이 주택을 사업용건물로 사용하여 왔다면 동 건물의 임대는 사업용 건물의 임대라고 보아야 하고 건물주가 비록 이를 주거용으로 사용할 것으로 믿고 임대하였다는 이유를 들어 그 임대를 주택의 임대라고 판단할 수 없다(대법 9112707, 1992. 7. 24.).

부가가치세가 면제되는 주택임대용역 판정에 있어서 사업용 사용은 물론 사업장에 부대적으로 설치되어 있는 주거시설인 사업을 위한 주거용 건물도 면세대상에서 제외된다.

 

(3) 겸용주택 임대에 대한 면세범위

 

1) 동일인에게 임대하는 경우

 

주택면적이 사업용건물면적보다 큰 경우

면세되는 임대주택에 과세되는 사업용 건물이 함께 설치되어 있는 경우 주택부분의 면적(주택의 연면적으로 계산, 이하 같다)이 사업용건물부분의 면적(사업용건물의 연면적으로 계산, 이하 같다)보다 큰 때에는 설치되어 있는 건물 전부를 주택의 임대로 보고 면세하며, 이에 관련된 면세되는 부수토지는 주택부분 및 주택으로 보는 사업용 건물부분면적을 합계한 면적을 기준으로 하여 위 “2) 부속토지기준면적을 한도로 하여 부가가치세가 면제된다(부가령 §41 1 ; 소비 46015259, 2003. 8. 18.).

 

사업용건물면적이 주택면적보다 크거나 같은 경우

주택부분의 면적이 사업용건물부분의 면적과 같거나 작은 때에는 그 용도의 중요성 등의 견지에서 전체를 면세되는 주택으로 보지 않고 주택으로 구분(사용)된 부분만 면세되고 나머지 사업용 건물부분 등은 과세된다.

이 때 주택에 부수되는 토지의 면적은 총토지 면적에 주택부분의 면적(연면적)이 총건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산하되, “2) 부속토지기준면적을 한도로 하여 부가가치세가 면제된다(부가령 §41 2 ; 서삼 4601510413, 2003. 3. 12.).

|주택 및 부수토지 임대용역 면세범위|

구 분

건물분 면세 범위

부수토지 면세 범위

주택면적기타 건물면적

주택면적기타 건물면적

MIN(, )

·㉮ : 부수토지 총면적

·㉯ : MAX(건물연면적, 건물정착면적
×5(도시지역외 10))

주택면적기타 건물면적

주택면적

MIN(, )

·㉮ : 토지총면적×(주택연면적 / 건물연면적)

·㉯ : MAX[주택연면적, (건물정착면적 ×주택연면적 / 건물연면적)×5(도시지역외 10)]

 

. 건물의 연면적을 계산함에 있어 지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적 및 주택건설기준 등에 관한 규정에 의한 주민공동시설의 면적은 제외하며, 주민공동시설이란 공동주택의 거주자가 공동으로 관리하는 시설로서 주민운동시설, 청소년수련시설, 주민휴게시설, 도서실(문고와 정보문화시설 포함), 독서실, 입주자집회소, 경로당, 보육시설, 그 외 거주자의 취미활동이나 가정의례 또는 주민봉사활동 등에 사용할 수 있는 시설을 말한다(주택건설기준 등에 관한 규정 §2).

. 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 그 지역에 대하여 체계적인 개발.정비.관리.보전 등이 필요한 지역(주거.상업.공업.녹지지역)[국토의 계획 및 이용에 관한 법률 §6]

 

2) 2인 이상에게 임대하는 경우

주택과 사업용 건물을 임차인 에게 주택을, 임차인 에게는 사업용건물을 별도로 임대한 경우 임차인별로 주택임대 또는 사업용건물임대 여부를 판정하는 것이므로 에게 제공한 주택임대용역만이 부가가치세가 면제된다. 또한 그 부수토지의 기준면적 계산에 있어서도 임차인별로 구분하여 위 “1)”과 같이 계산한다(부가통칙 26411 ; 서면3799, 2005. 6. 10.).

 

3) 별도로 구분된 아파트상가와 그 지상 아파트를 동일인에게 임대한 경우

임대인 이 주상복합아파트의 상가 101호와 그 지상 아파트 1101호를 에게 임대한 경우, 임대차계약을 별도로 작성되어 실지귀속이 분명한 경우에는 구분된 가액에 의하여 주택임대용역 제공대가에 대하여만 부가가치세가 면제되고, 상가 및 아파트를 구분하지 않고 일괄계약하여 그 실지귀속이 불분명한 때에는 기준시가에 따라 주택부분 임대료 상당액만 면세한다.

통상 건물의 구조적 측면, 용도의 독립성 등 객관적 외양의 측면과 사회일반의 사용관행 등 질적인 면을 고려하여 함께 설치되어 있는지를 판단하는 바, 상가.아파트 등은 일단 층이 다르다면 별도로 구분 설치된 것으로 보아 사업용건물은 부가가치세를 과세하여야 한다.

 

(4) 그 밖의 주택임대 관련 사례

 

1) 기숙사 임대

사업자가 상시 주거에 필요한 취사장.식당.화장실 및 샤워실 등을 공동으로 사용하고 단지 숙박에 필요한 공간만을 개별 사용할 수 있는 공동기숙사 용도의 건물을 신축하여 임대하는 경우 해당 기숙사 임대용역은 주택임대용역에 해당하지 아니하여 부가가치세가 과세되며(부가 460151530, 1998. 7. 8. ; 부가 460151166, 1994. 6. 10.), 종업원들의 복리 및 근로의 편의를 위한 기숙사나 합숙소의 임대용역과 그 신축을 위한 건설용역은 상시 주거용주택임대 및 국민주택 건설용역이 아니므로 모두 부가가치세가 과세된다(부가 46015365, 2001. 2. 23.).

 

2) 공부상 주택 외의 건물을 상시주거용 임대하는 경우

사업자가 근린생활시설로 건축허가를 받아 신축한 건물을 주거용 주택으로 임대하고 임차인이 해당 건물을 상시 주거용 주택으로 사용하는 경우 해당 임대용역은 실질과세원칙 및 부가법 제26조 제1항 제12호에 따라 부가가치세가 면제된다(서삼 4601511639, 2002. 9. 30.).

 

3) 오피스텔을 주거용으로 임대 시 과세 여부

오피스텔을 신축하거나 취득하여 임대한 경우로서 임차인이 이를 상시 주거용(일시적.잠정적으로 주택을 임대하는 경우 제외)으로 사용하는 것이 확인되는 경우에는 부가가치세가 면제되는 주택의 임대용역에 해당하는 것이며, 2003. 2. 18. 이후 용역을 공급하거나 공급받는 분부터 적용된다(종전에는 오피스텔의 주거용 임대시 부가가치세 과세함).

이 때 오피스텔을 분양받아 사업개시 전 등록을 한 자가 해당 오피스텔의 취득과 관련한 매입세액을 공제 받고 2003.2.18. 이후 최초로 사업이 개시되는 경우로서, 해당 오피스텔을 부가가치세가 면제되는 용역을 공급하는 사업을 위하여 사용(상시 주거용으로 임대)하는 때에는 부가령 제10조 제1(면세전용)에 따른 재화의 공급에 해당하나, 신축 또는 취득한 오피스텔을 2003. 2. 17. 이전부터 이미 상시 주거용으로 임대한 경우에는 동 면세전용을 적용하지 아니한다(부가 46015440, 2003. 6. 7. ; 서면31634, 2005. 9. 27.).

 

4) 서비스드 레지던스업이 주택임대인지

택배ㆍ모닝콜ㆍ주차서비스 등이 기본적으로 포함되어 있고, 임차인의 선택에 따라 세탁ㆍ청소ㆍ수건 및 시트교환 등의 호텔식 룸서비스도 제공받을 수 있으며, 기본 가전제품과 생활편의시설 등이 제공되고 있는 서비스드 레지던스업(월세임대용역)은 서비스의 내용과 성격에 비추어 주택임대업이라기 보다는 숙박업으로 과세대상이며, 해당 주택을 그 운영업자에게 임대한 소유자도 부동산앰대업으로 과세대상이다(대법원201661587, 2017.02.23.; 서울행법2011구합8864, 2011.12.23.; 대법원201440326, 2014.11.27.)

 

5) 주택관리용역

주택임대를 관리하거나 운영하는 용역을 제공하는 것은 면세되는 주택임대 자체가 아니므로 과세되어야 하며, 주택 및 부수토지 임대료에 다른 자산의 임대료가 포함되어 있거나 청소비.수도광열비 등 별도의 관리비가 포함된 경우는 주택임대에 필수적으로 부수되는 용역의 공급으로 보지 아니한다.<계속>

 

 

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