부동산 보유세

부동산 보유세

편집국

news@joseplus.com | 2017-08-03 09:39:09

“진짜 좋은 땅을 차지했습니다”라고 말하며 끝없는 욕망으로 죽어가는 가난한 소작농의 이야기를 다룬 톨스토이의 단편소설 ‘인간에게는 얼마만큼의 땅이 필요한가’는 가진 땅에 만족

하지 못하고 더 많은 땅을 차지하려는 인간의 근본적인 어리석음을 깨닫게 해주는 비극적이고 교훈적인 이야기이다.

우리나라에는 박경리의 ‘토지’같은 대하소설에서 땅을 둘러싼 인간의 끊없는 욕심과 갈등을 심도있게 다룬 바 있고, 중국에서도 펄벅의 ‘대지’라는 소설을 통해 토지에 동물적으로 집착하는 중국인들의 적나라한 모습이 그려지기도 했다.

이처럼 땅을 포함한 부동산에 대한 사랑은 전 세계적으로 공통적이다. 한국인의 유별난 부동산 사랑은 부동산과 금융자산 비율이 미국은 3:7, 일본은 4:6인데 비해 한국은 9:1 인데서도 잘 드러난다.

경제발전 단계, 금융지식 부재 등 여러 가지 사회,경제적 현상을 종합해보면 어느 정도 이해할 수 있는 일이지만 포트폴리오 면에서나 가계부채 해결면에선 좀처럼 납득할 수 없는 측면이 강하다.

부동산 사랑이야 그렇다 치더라도 부동산 투기를 통해 부를 더 많이 축척하고 빚을 내서라도 부동산을 구입하려는 잘못된 심리 때문에 가계경제와 국민경제에 큰 부담을 주고 있는 지금의 현실에 대해 부동산 투기를 예방하고 국토의 합리적·효율적 이용을 촉진하기 위해 정부에서 부동산 보유세의 인상을 검토하는 것은 지극히 당연한 일이라 할 수 있다.

물론, 시장논리보다 세금으로 부동산의 보유를 억제하려는 발상은 위험할 수도 있지만 세금의 소득 재분배 기능을 무시할 수 없는 정부의 고민을 엿볼 수 있는 대목이다.

우리나라의 부동산세제는 취득단계에선 취득세가 있고, 이와 함께 부과되는 농어촌특별세와 교육세가 있다. 보유단계에서는 재산세와 종합부동산세가 있으며 여기에 도시계획세와 공동시설세가 같이 부과된다. 마지막 처분단계에서 양도차익에 부과되는 양도소득세가 있다.

우리나라는 다른 OECD국가들에 비해 거래세는 높고, 보유세는 낮은데 이에 정부는 재산세, 종합부동산세와 같은 보유세 부담은 높이고 취득세와 같은 거래세 부담은 낮추는 쪽으로 기본 방향을 정하고 세제를 손질하고 있는 양상이다. 다행히 보유세와 거래세를 합한 총액은 지금보다 늘어나지 않게 해 노무현 정부 때처럼 ‘세금폭탄’이란 말이 나오지 않도록 신중을 기하고 있는 것은 반가운 일이다.

거래세를 낮춰 부동산 거래를 활성화시키는 동시에 그만큼 보유세를 인상해 소득재분배를 위한 재원을 마련하고자 하는 이상적이고 합리적인 방안이라 할 수 있다. 세금을 매기는 기준인 과세표준 산정 때 이용하는 부동산 가격(공시가격)의 실거래가 반영률(공정시장가액비율)을 올리는 방식으로 보유세를 인상하는 것인데 현재 평균 65%(주택 60%, 일반 건축물 및 토지 70%)인 공정시장가액비율을 평균 80%로 높여 미국(1.4%) 등 선진국에 비해 낮은 부동산 보유세 실효세율(0.279%)을 현실화하는 방안은 시행령 개정만으로 가능하다.

장기적으로 부동산 보유세 실효세율을 1% 수준까지 끌어올릴 계획도 문재인 정부에서 양극화 해소를 위해 반드시 달성돼야 한다. 공정시장가액비율이 평균 80%로 높아지면 재산세 1조9000억 원,종부세 2조1000억 원 등 약 4조5000억 원의 세수증가가 예상되는데 우리나라의 경우 2015년에 부동산거래세인 취득세는 20조 원이고, 부동산보유세인 재산세는 3400만 건에 9조 3000억 원이지만,종합부동산세는 28만 명에 1조4000억 원 정도인 것을 볼 때 결코 적지 않다.

국내총생산(GDP) 대비 0.7~0.8% 수준인 부동산 보유세를 임기 안에 경제협력개발기구(OECD) 평균 수준인 1%까지 올리겠다”고 했던 문재인 대통령의 공약을 재검토함과 동시에 G20국가 중에서 부동산 보유세가 없는 유일한 국가인 중국에서 버블불안 때문에 상하이 등 일부 도시를 대상으로 시범운영했지만 결국 실패한 사례와 보유세 인상의 선결 과제를 해결하기 위해 미국 등 주요국의 사례도 눈여겨봐야 한다.

이번 새 정부에서 처음 발표된 부동산 정책 중에서 주택담보대출비율(LTV)과 DTI를 10% 포인트씩 강화하여 각각 60%, 50%를 적용하는 한편 조정대상지역 내 신규 분양 아파트 집단대출에 대해서도 DTI를 적용하고, 서민이나 실수요 층이 피해보는 일이 없도록 부부 합산 소득이 연 6000만 원 이하 혹은 주택가격이 5억 원 이하 등 일정 조건을 갖추면 기존 대출규제를 적용할 수 있도록 했는데 이같은 ‘맛보기 부동산 대책’으로 과연 부동산 과열을 막을 수 있을지 의문으로 남는다.

최근 국토교통부가 공개한 자료에서 전국 연소득대비 주택가격 비율(PIR, 중위수 기준)이 지난해 5.6배를 기록했다고 한다. 이는 지난 2012년 4.4배와 2014년 4.7배에 비해 가파른 상승세를 보였는데 소득보다 주택가격의 상승세가 더 빠르다는 것을 보여주는 동시에 저소득층의 주택소유가 더 어려워지고 있다는 사실을 반증하는 것인 만큼 정부는 이를 민감하게 받아들여야 한다.

▲이창호 영어칼럼니스트

8월 가계부채 종합대책에는 소득산정기준을 개선한 신 총부채상환비율(DTI)기준과 차주의 원리금상환 능력을 더 깐깐히 보는 총부채원리금상환 비율(DSR)에 대한 정부의 대책은 물론 가계 및 비영리단체의 총자산에서 토지, 건물 등 비금융자산 비중과 가계의 대표적 자산인 주택의 시가총액이 GDP의 2.26배 규모로 주요 선진국보다 여전히 높다는 사실을 직시해 부동산 가격의 경착륙시 나타날 잠재적 위험에 대한 대책도 동시에 내놓아야 할 것이다.

선진국에서는 부동산 시장에 정부가 개입하지 않고 부동산 시장원리에 맡길 뿐이다. 그러나 우리나라는 위의 여러 사정을 종합해 부동산의 효율적 이용보다 부동산을 보유해 투기하려는 세력에 세부담을 가중시키고 실목적으로 부동산을 이용하려는 실수요자들에게는 공급과 수요를 만족시키는 부동산 배분조정정책을 더 과감히 시행해야 할 것으로 판단된다.

따라서 함부로 부동산세제를 바꾸는 것은 지양하고 국민과 교류하면서 신중한 접근을 해야 할 필요가 있다. ‘세금폭탄’과 부동산 수요와 공급 중에서 수요 한쪽만 틀어막아 실패한 노무현 정부의 부동산 정책을 반면교사로 삼아 신중한 접근과 국민의 조세저항으로 정부의 명운을 좌우할 수 있다는 비장한 각오로 부동산 보유세 인상여부를 충분한 시간을 두고 국민과 소통할 필요가 있다.

이제 우리도 정치논리에 좌우돼 정부가 오락가락 부동산 정책으로 춤을 출 경우 ‘곧 부동산이 에버랜드가 아니라 네버랜드가 된다’는 사실을 직시하고 주거복지의 새로운 지평을 여는 정부의 현명한 판단과 정책을 기대하면서 미국의 월가 격언을 소개한다.

“Always do your due diligence and You will be rich” (항상 면밀히 조사하라) 지금 투자하는 돈은 당신이 힘들게 번 것이고, 당신과 당신 가족 의 미래가 달려있는 귀중한 재산이다. 신중히 투자하지 않으려 면 차라리 은행에 맡겨두는 게 낫다. 현명한 투자의 첫걸음은 철저한 사전조사다. 지금 시장을 둘러싼 대내외 여건은 물론 투자 할 종목의 최고경영진과 핵심 제품, 영업력 정도는 확실히 파악해두어야 한다. 모든 일에는 합당한 대가가 따른다. 투자의 세계도 예외가 아니어서 가만히 있는데 그냥 돈이 들어오는 법은 없다. 이 세상에 공짜점심은 없다. 계란을 얻으려면 먼저 암탉을 울게 해야 한다(He that will have eggs must have cackling)