2017년 부동산시장을 예측할 때 가장 큰 변수가 대출규제라고 했지만 모든 것은 정부의 정책방향이기 때문에 정책변수가 가장 큰 변수라고 할 수 있다. 일부 투자자들은 대선 때까지 기다렸다가 정책변화를 확인하고 투자에 임하는 것도 나쁘지만 않다. 그만큼 2017년 부동산시장은 앞을 예측하기 어렵다.

 

탄핵정국 부동산시장
박근혜 대통령의 탄핵안이 2016년 12월 9일 국회에서 가결된 가운데 탄핵 이후 부동산 시장에 대한 불안감과 미래에 대한 불확실성이 부동산시장에 어떤 영향을 미칠 것인지 모두들 궁금해 하고 있다. 그러면서 2017년 부동산 시장은 이러한 영향으로 침체될 것이라는 생각이 지배적이다. 결론부터 말씀드리면 탄핵 가결 자체가 부동산 시장에 미치는 영향은 생각보다 크지 않을 것이다. 그 이유는 이미 최순실의 국정농단과 정국 불안이라는 이슈 자체가 부동산 시장에 미미하지만 일정부분 반영되었고 박근혜 대통령 탄핵안 가결도 예측가능했기 때문이다.

그러나 앞으로 남은 헌법재판소의 판결과 대통령 선거 과정까지가 부동산시장에 대한 불확실성을 증폭시키면서 심리적 투자 위축으로 이어져 분명히 시장에 영향을 미칠 것으로 본다. 또한 향후 탄핵정국이 안정되거나 대통령선거가 끝날 때까지는 정부의 부동산 정책에 대한 국민의 신뢰성과 연속성에 의문을 가질 수 있다는 점에서 시장은 지속적 불안한 상태를 유지할 것이다.

2017년 부동산시장의 변수는
따라서 2017년 부동산 시장에 가장 큰 변수는 지금 당장의 대통령에 대한 탄핵보다 2016년 11월 24일 정부가 발표한 가계부채 증가에 따른 대출규제가 가장 큰 변수로 작용할 것이며 여기에 미국의 금리인상과 맞물려 국내 금융시장의 안정을 위한 금리 인상이 두 번째 변수로 작용할 것이다. 또한 세 번째 변수는 2015년부터 늘어난 주택공급과잉 영향이 2017년 말부터 입주를 시작하면 그 영향이 클 것이다. 특히, 공급량 증가는 일시적 입주물량 과잉으로 돌아와 주택시장에 미입주 사태나 전 · 월세가격 폭락이라는 혼란이 올 수도 있다. 네 번째 변수는 가계부채 증가에 따른 정부의 대응이다. 벌써 가계부채 총액은 1300조 원에 이르렀다.

 

그런데 그 중에서 주택담보대출과 생계형 대출 그리고 집단대출 등 사업형 대출을 명확히 구분하지 못하고 있어 더욱 불안하다. 가계부채는 금리가 상승하면 감당하지 못하는 가구가 나타날 수 있어 정부의 선재적 대응방안이 필요한 시점이다.

 

마지막으로 2017년 부동산시장의 변수는 주택공급시장의 둔화다. 금리가 상승하거나 총체적 부채상환능력 심사(DSR : Debt Service Ratio)제도를 시행하면서 2017년 1월 1일부터 분양하는 모든 사업장에는 처음부터 대출원금과 이자를 동시에 갚도록 하는 여신시사 가이드라인을 시행한다. 따라서 대출이 까다로워지면 수분양자들이 분양받기를 꺼려 미분양이 발생할 수도 있고 이에 따른 미분양 물량증가도 예상된다. 이는 결국 공급조절능력을 상실하여 수년 후 다시 주택가격 상승으로 이어지는 악순환을 반복하게 된다.

어쨌든 지금 당장 부동산시장에 영향을 미치는 것은 대통령 탄핵과 선거가 아니라 2016년 11월 3일 발표한 11.3대책과 금융위원회가 8.25대책의 후속대책으로 발표한 11.24대책이다. 물론 가계부채를 줄이기 위한 대책이지만 결국 강력한 대출규제 대책이라고 보면 될 것이다. 그런데 2016년 11월 말 주택산업연구원이 2017년 부동산 시장의 핵심 이슈로 두 개의 ‘난(亂)’을 꼽은 적이 있다. 그것은 바로 주택담보대출 규제 강화에 따른 입주대란과 입주물량 증가로 인한 역전세난이었다. 최대 변수는 역시나 대출규제와 금리 인상 속도이며 이 변수에 따라 시장 상황이 완전히 뒤바뀔 수 있다는 것이다.

 

주택산업연구원은 ‘2017년 주택시장 전망’을 통해 내년 전국 매매가격은 수도권의 미미한 상승으로 보합을 유지할 것으로 예측했다. 또한 전세가격은 입주물량이 늘면서 일부지역의 역전세 발생 가능성이 제기된 가운데 전국적으로 0.4% 상승한다는 것이다.

 

필자 입장에서는 다소 낙관적인 시장전망이 아닌가 한다. 여기에 주택산업연구원이 예상한 2017년 분양 물량은 38만6000가구다. 인허가는 58만1000가구, 착공은 55만9000가구 수준이다. 전체적으로 공급량이 전년 대비 10∼20% 감소한 가운데 분양 물량은 전년대비 23%나 줄어들 전망이다. 

 

이 역시 시장을 너무 편의하게 본 것 같다. 대출을 옥죄면 제일 민감한 시장이 분양시장이다. 이 점을 간과한다면 2017년 분양물량은 2016년의 반토막이 날 수도 있다. 반면 준공(입주예정)물량은 2015년부터 급증한 인허가 영향으로 2016년 대비 11% 정도가 증가한 60만6000가구에 달할 것으로 내다봤다. 갑작스럽게 늘어난 입주물량이다. 이 같은 준공물량의 증가는 전세가격 상승압력을 둔화시켜 임대차시장의 안정화에 기여할 수 있지만 일부 지역에서는 미입주 사태가 발생할 수도 있으며 역전세난 가능성도 배제할 수 없는 상황이다.

 

2017년 부동산시장에 악재로 작용할 변수들을 한번 분석해보자.

대출규제가 부동산시장에 미치는 영향
2017년 부동산시장에서 가장 큰 변수는 대출규제다. 부동산은 거래 금액이 크기 때문에 대부분 금융기관의 대출을 이용하여 거래 되거나 임대가 된다. 그래서 대출을 규제하면 부동산시장은 침체된다.

특히 앞서 밝힌 바와 같이 8.25 후속대책인 11.24대책 중 여신심사 가이드라인 즉, 총체적 부채상환 능력 심사(DSR : Debt Service Ratio)시스템이라는 새로운 대출방식을 시행하는 것은 지금까지 한 번도 경험해 보지 않은 가장 강력한 주택시장의 가수요 억제정책이라고 보면 된다.

물론 종합부동산세나 다주택자양도세 중과세 제도도 있었지만 이번 대책은 예전과는 다른 수요억제 정책으로 가계부채를 관리하겠다는 정부의 의지가 담긴 대책이다. 예를 들면 지금까지는 주택을 구입하거나 추가로 구입할 경우 구입하고자 하는 주택에 대해서만 주택담보인정비율(LTV : Loan To Value Ratio)과 총부채상환비율(DTI : Debt To Income)을 적용하여 대출을 받을 수 있었다.

 

하지만 새롭게 시행하는 총체적 상환능력심사(DSR)제도는 주택을 구입하려는 사람의 이전 주택이나 다른 은행권 부채는 물론 풍선효과를 방지하기 위해 제2금융권 대출과 새마을금고 심지어는 자동차 할부금과 마이너스 통장까지 모든 부채를 종합하여 상환능력을 따지기 때문에 충분한 여유가 있지 않는 한 보통사람이 주택을 추가로 구입하기 위해 대출받기는 매우 어려워졌다. 여기에 2017년 7월이면 LTV, DTI 규제완화의 일몰이 돌아온다.

물론 지금 같으면 정부는 이를 연기하지 않고 오히려 강화할 수도 있다. 따라서 향후 주택시장은 가수요가 사라지고 실수요자 위주의 시장으로 재편될 것이다. 모든 시장이 그렇겠지만 특히, 주택시장은 실수요자 위주의 시장만 존재하는 것은 아니다. 가수요가 있어야 시장은 살아난다. 우리나라의 경우 지난 2014년 국토교통부 자료에 의하면 주택보급율이 103.5%를 넘었으나 자가주택보유율은 58%로 나머지 42%는 주택이 없는 가구다. 이들은 정부가 공급하는 임대주택에 거주하는 것이 아니라 대부분 민간이 공급하는 민간임대주택에 거주하고 있다. 

 

민간임대주택은 결국 주택시장에서 가수요가 주택을 구입하여 집 없는 서민들에게 임대로 공급하고 있기 때문에 가수요의 긍정적 측면도 있다. 물론 주택가격이 오르면 매매를 하고 그 매각차익을 노리는 경우도 많다.

하지만 가수요가 사라지고 금리가 올라가면 서민들은 좋을 것인가? 가수요가 사라지면 신규 주택분양시장에서 분양받을 기회가 높아져 좋을 수도 있다. 그러나 꼭 그렇지만은 않다. 금리가 올라가면 서민들은 대출을 받아 주택을 구입하게 되는데 그 이자를 감당하기 어려워져 주택구입보다 전세를 선호하게 되고 그렇게 되면 신규분양시장에는 미분양이 발생하는 등 악순환이 반복된다. 뿐만 아니라 주택시장이나 부동산시장에서도 대출규제가 주택자금조달의 어려움으로 이어져 건설사는 물론 실수요자에게도 위협요인이 된다.

그러나 정부는 향후 금리가 인상되면 주택금융의 리스크 관리 차원에서 대출 규제가 가계부채를 줄이는 기회요인이 될 수도 있다. 이렇게 대출규제는 양날의 칼처럼 양면성을 가지고 있는 것이다. 문제는 정부가 가계부채가 늘어나는 것만을 볼 것이 아니라 가계부채의 질적 측면을 봐야 한다. 대출을 무차별적으로 규제하면 전체 가계부채에서 차지하는 비중은 작지만 소득이나 소비에 미치는 영향이 큰 저소득층의 가계부채 문제는 우려스러울 수밖에 없다.

 

더욱이 박근혜 대통령이 탄핵을 받고 난 이후, 정치적, 경제적 불확실성이 커지는 상황에서 국내경제 침체와 더불어 미국의 금리 인상을 눈앞에 두고 있는데 이러한 시점에 대출규제를 시행하는 것은 부동산시장에 매우 우려스러운 점이다. 따라서 2017년 부동산 시장에 가장 큰 악재가 바로 대출규제인 것이다.

금리인상이 부동산시장에 미치는 영향
두 번째 변수는 금리인상이다. 2017년은 2016년 미국의 금리인상과 더불어 국내 기준금리 인상이 불가피한 한해가 될 것이다. 아직은 미국의 금리보다 국내 금리가 높은 상황이라 당장은 아니지만 연말쯤에는 우리나라의 기준금리도 인상을 해야만 금융시장에서 자본유출을 최소화할 수 있기 때문이다.

정부가 가계부채 대책에 갈피를 잡지 못하는 동안 은행들은 이미 잇따라 담보대출 금리를 올리고 있다. 벌써부터 2%대 대출 금리는 없어진지 오래된듯, 3%대 대출 금리도 없어졌다. 이렇게 시중은행부터 제2금융권에 걸쳐 가계대출을 옥죄면 주택시장은 숨을 못 쉬게 된다.

사실 11.24대책은 투기 수요를 억제하고 사상 최고치를 경신한 가계부채 증가세를 진정시키기 위해 나온 조치지만 실수요자의 돈줄까지 막는 부작용이 나타날 것이라는 우려는 하지 못했을 것이다. 금리인상은 특히, 부동산시장에서 수익률을 악화시켜 주거용 부동산은 물론 수익형 부동산시장까지 위협할 수 있다. 따라서 정부입장에서는 금리 인상이 자본유출을 막고 가계부채를 줄이는 데는 기회요인이겠지만 금리인상에 따른 가계소비 위축은 위협요인이 될 것이다.

 

 

부동산시장에도 맞춤형 정책이 필요하다
사실 2017년 부동산시장은 아마도 11.3대책과 11.24대책이 어느 정도 시장에 영향을 미칠 것인지가 관건이 될 것이다. 당초 11.24대책은 정부가 투기 수요를 억제하고 사상 최고치를 경신한 가계부채 증가세를 진정시키기 위해 내놓은 대책이지만 대출금리가 오르면 실수요자의 돈줄까지 막는 부작용이 나타날 것이라는 우려는 하지 않았을 것이다.

대출 규제는 주택공급시장에도 직격탄이다. 건설사나 시행사는 대출관리가 강화되는 과정에서 입주가 안 되면 섣불리 사업에 나서지 않을 것으로 예상되기 때문이다.

당장 2017~2018년은 예정대로 공급 물량이 늘겠지만 이후 공급이 줄어들면 시장에 큰 영향을 끼칠수 있다. 그런데 정부의 부동산 정책은 큰 그림만 보고 추진된다. 부동산시장은 큰 그림 속에 작은 시장이 서로 다른 특징을 가지고 있다. 그래서 부동산시장을 우리는 불안전한 시장이라고 한다. 그래서 부동산정책도 지역별 시장상황에 맞는 맞춤형 대책을 내 놓아야 한다. 시장은 벌써 11·3 대책 발표 이후 거래가 사실상 올 스톱됐다. 신규 분양시장 또한 눈치 보기 작전이 한창이다. 건설사들은 분양을 미루고 투기 수요는 관망세로 돌아섰다.

 

2017년 부동산시장은 앞이 어둡기만 하다
결론적으로 가계부채 관리 대책이 필요하긴 했지만 박근혜 대통령 탄핵과 미국의 금리인상 등 모든 상황이 안 좋은 형국이다. 이러한 상황에서 지금처럼 일률적으로 적용하는 총체적부채상환능력심사(DSR)은 부동산시장에 부담을 줄 것은 확실하며 금리가 부담되는 상황에서 정국도 불안정한데 대출까지 옥죄면 2017년 부동산시장 경착륙 가능성은 점점 커지고 있다. 그래서 2017년 부동산 시장 전망의 총체적인 상황은 한마디로 어둡고 불확실하다. 여기에 박근혜 대통령의 탄핵과 조기 대선의 가능성 등은 부동산시장의 불확실성을 증폭시켜 매매시장은 물론 전·월세시장까지 불안하게 만들고 있다.

다시 한번 2017년 부동산시장의 대표적 변수요인은 정국불안에 따른 시장 불확실성의 확대와 정부의 대출규제 그리고 금리인상, 가계부채, 공급량,입주물량, 대외변수로 미국의 금리인상, 대북문제,중국과의 경제 마찰(사드배치) 등 악재만 가득하다.

그래서 시장이 어디로 향할지 가늠하기 어려운 한해가 될 것 같다. 지금 내수경제의 침체 속에 가뜩이나 소비심리가 위축되고 가처분소득은 줄고 있는데 대출 숨통마저 조이고 있어 우리나라 경제의 앞날이 어두워진다. 부동산시장은 정책이 시장을 좌지우지한다.

정책은 부동산시장을 살릴 수도 있고 죽일 수도 있다. 수급의 불균형은 과거에 비해 많이 안정화되어 있어서 정책이 시장의 가장 큰 변수가 된 상태다. 정부는 정국이 불안하다고 서민의 주거안정을 외면해서는 안 된다. 특히, 부동산시장은 오늘 하루가 아닌 미래를 위한 정책이 필요한 시기이다. 정부는 시장에 귀를 열고 미래를 계획하며 현실적인 대책을 내놓아야 한다.

부동산 투자는 신중해야 한다 

▲권대중 명지대 교수

2017년 부동산시장을 예측할 때 가장 큰 변수가 대출규제라고 했지만 이 모든 것은 정부의 정책방향이기 때문에 정책변수가 가장 큰 변수라고 할 수 있다. 박근혜 대통령 탄핵 이후 새로운 정부가 탄생하기 까지는 아마도 2017년 말이 되지 않을까 한다. 물론 더 빨라질 수도 있지만 결국 대선이후 새로운 정부가 부동산 정책 새판 짜기를 한다면 시장은 정책에 의해 요동칠 것이다. 따라서 일부 투자자들은 대선 때까지 기다렸다가 정책변화를 확인하고 투자에 임하는 것도 나쁘지만은 않다. 그만큼 2017년 부동산시장은 앞을 예측하기가 어렵다는 말이며 시장은 분명 2016년보다 좋지 않을 것이란 말이다.

 
2017년 부동산 투자는 실수요자라면 대출조건을 따져보고 무리가 없는 범위에서 신규 분양시장에 도전해 보는 것도 좋겠다. 왜냐하면 앞서 밝힌 바와 같이 2017년 1월 1일부터 분양하는 모든 사업장에는 처음부터 대출원금과 이자를 동시에 갚도록 하는 총체적부채상환능력심사가 적용되기 때문에 가수요가 살아질 것이며 누구도 무리하게 주택을 구입하지 않을 것이기 때문이다.

따라서 2016년보다는 경쟁률도 낮아질 것이며 위치나 개발호재에 따라 희비가 엇갈리는 상황이 벌어지면서 미분양도 나타날 것이다. 물론 주택분양은 본인이 선호하는 지역으로 구입에 나서는 것도 좋겠다. 또한 주택이 아닌 경우 상업용 부동산은 투입 원금과 대출이자 등을 감안하여 월세수익을 감당할 수 있는지 따져보고 분양을 받거나 매매에 나서야 한다. 잘못 투자하면 이자만 내는 부동산이 될 수 있다.

반대로 파는 부동산은 2017년 초보다 대선이 끝난 뒤 시장 상황을 보고 판단하는 것이 좋을 듯하다. 왜냐하면 부동산시장의 정책이 또 어떻게 변할지 모르기 때문이다. 시장상황이 좋지 않을 때는 시간의 경과에 따라 여유가 있는 사람들은 매수시장이 되고 어려운 사람들에게는 매도시장이 된다. <글/ 권대중 명지대학교 부동산대학원 교수·사단법인 대한부동산학회 회장>

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