2018년 쯤에는 누적 입주물량이 100만 가구가 넘어 입주물량 과다에 따른 공급초과 현상이 나타날 수 있다. 그러면서도 이러한 위기를 모르는지 경기가 좋을 때 보유부동산을 매각 또는 개발하려는 건설사들은 너도나도 분양전선에 뛰어들고 있으니 꼭 불나방 같다.

 

 

 

박근혜 정부의 경제상황 

박근혜 정부가 집권한 지도 벌써 3년 10개월이 지나갔다. 집권초기에는 많은 꿈과 희망을 가지고 의욕적으로 출발했을 것이다. 그러나 어느 정부도 마찬가지지만 시간이 지나고 임기가 끝날 때면 그 의욕은 점점 사라지고 국민들은 재임기간 동안 있었던 치적에 대하여 평가를 한다. 

 

그런데 박근혜 정부는 임기가 끝나기도 전에 벌써 '최순실 게이트' 같은 여러가지 비리 등으로 연루되어 전국이 시끄럽다. 그러니 임기가 끝나기도 전에 재임기간 동안에 있었던 일에 대하여 평가절하부터 한다. 

 

우선 박근혜정부의 경제 상황부터 살펴보면 출발시점에도 어려웠던 경제가 지금도 여전히 매우 어려운 형국이다. 특히, 통계청의 자료를 인용해 산업활동 주요지표를 살펴보면 생산부분이 전 산업에서 지난 9월 처음으로 전월대비 마이너스(-0.8%)를 기록하면서 어두운 경제상황을 말해주고 있다. 

 

소비 역시 소매판매에서 전월대비 마이너스(-4.5%)를 기록하였고 내구재도 마이너스(-3.0%)를 기록했다. 뿐만 아니라 투자는 더 심각하다. 설비투자는 전월 및 전년 동월대비 모두 마이너스(-2.1%, 4.2%)를 기록했으며 건설투자는 그동안 부동산경기 호조세로 상당히 높은 투자를 나타내고 있었으나 9월 접어들면서 건설 기성은 전월대비 마이너스(-4.7%)를 기록했지만 여 전히 전년 동월대비 많이 낮아졌지만 아직은 플러스(9.4%)를 유지하고 있다. 

 

그런데 부동산 시장마저 이렇게 추락하고 있는 것은 8.25대책(건설사들의 PF 대출 강화)의 영향으로 보이며 이러한 영향이 바로 건설수주 부분에서 나타나 많은 폭의 마이너스(-38.6%)를 기록하였다. 이처럼 경기 전반의 흐름이 어두운 그림자를 드리우고 있는데 정국은 아직도 혼미한 상태로 불안하기만 하다. 여기에 미국의 대선이 끝나고 금리인상을 앞두고 있어 대외경제의 불확실성은 점점 더 커지는 상황이라 2017년 부동산시장을 예측하기가 매우 어려워졌다. 

 

박근혜 정부의 부동산정책 

박근혜 정부는 2013년 2월 출범 당시 부동산시장이 전·월세가격만 지속적으로 오르고 거래는 이뤄지지 않는 비정상적인 시장이었다. 그래서 정권 출범 초기에는 비정상적인 부동산시장을 정상화시키려는 주택시장 정상화대책을 내놓았다. 

 

그 결과 2013년 하반기부터 주택이 거래되기 시작하여 2014년에는 거래뿐만 아니라 공급도 늘어나기 시작하였다. 이러한 현상이 증폭되어 2015년에는 무려 비아파트 부분을 포함하여 52.5만 가구가 공급되었으며 76.5만 가구가 인·허가를 받기도 하였다. 

 

2016년에도 공급은 지속적으로 증가하여 전반기까지만 해도 분양세대수가 30 세대가 넘는 경우 주택도시보증공사에서 분양보증을 받고 분양해야 하는데 그 물량만 해도 20.6만 가구가 넘었다. 뿐만 아니라 인 · 허가 건수도 35.5만 가구로 2015년과 비슷할 것이라는 예측이 나오고 있다. 가계부채도 주택공급시장이 호조세를 나타내면서 지속적으로 증가하여 2016년 6월말 기준으로 1257조가 되었고 아마도 연말까지는 1300조를 넘었을 것이라는 예측이 나오고 있다. 

 

특히, 현대경제연구원은 지난 10월 말 ‘국내 가계부채 증가의 원인 및 전망’ 보고서를 통해 2017년 말 국내 가계부채 규모를 1460조 원이 될 것이라고 추정하고 있다. 2015년 말 기준 가처분소득 대비 가계부채 비율이 144%였는데 2016년 말에는 이보다 증가한 152%, 2017년 말에는 159%로 올라갈 것이란게 연구원의 예측이다. 

 

이렇게 가계부채 비율이 갑작스럽게 증가하는 것을 독일의 금융회사 알리 안츠도 걱정을 하고 있다. 알리안츠는 2016년 한국의 국내총생산(GDP) 대비 가계부채 비율이 93%에 육박해 아시아 국가중 최고 수준이라고 지적했다. 그래서 정부는 가계부채를 줄이고 공급을 조절하기 위하여 PF대출 심사 강화 등을 골자로 하는 8.25대책을 내놓 았으며 강남발 부동산 광풍인지 아니면 강남불패인지 강남의 재건축 아파트가격이 하늘 높은 줄 모르고 지속적으로 오르고 수도권 일부 지역을 비롯한 지방의 대구, 부산, 울산 등지에서는 미분양 속에 청약열풍과 함께 분양권전매가 판을 치고 있어 수요억제 대책인 11.3대책을 내놓았다. 

 

박근혜 정부는 2013년 2월 출범이후 4.1대책을 시작으로 6.21, 7.24, 8.28, 12.3 대책 등 5번의 대책을 내놓았으며 2014년도에도 2.26대책을 시작으로 3.5, 4.3, 7.24, 9.1, 10.30, 12.23대책 등 7번, 2015년에는 1.13대책을 시작으로, 1.29, 4.6, 5.8, 9.2대책 등 5번, 2016년에는 4.28대책을 시작으로 6.1, 8.25, 11.8 대책 등 4번 등 지금까지 총21번의 대책을 내놓았다. 

 

그런데 박근혜 정부는 출범부터 줄곧 부동산시장을 정상화시키려는 노력으로 일관해 왔으며 그 결과 시장을 살리는 데는 성공을 하였지만 살아난 부동산시장을 관리하는 데는 실패를 하여 결국 2016년 8.25대책과 11.3대책을 시작으로 주택공급억제와 수요억제정책으로 돌아선 듯하다. 이는 박근혜 정부 출범 이후 처음 있는 일이다. 

 

2017년 이후 부동산시장은 2008년 전·후 때와 유사하다 

부동산시장이 살아나면서 2015년도 공급물량(52.5만 가구)과 2016년에도 공급물 량(예상 50만 가구) 등 갑작스럽게 늘어나 분양물량이 입주하는 2017년부터 2018 년까지의 상황이 예전 부동산 경기가 좋았던 2006년부터 2008년까지의 상황과 매우 닮은꼴이라는 지적이 나오고 있다. 

 

당시 상황은 부동산 경기과열, 과잉공급 논란과 시장규제, 그리고 입주폭탄과 불황 등 돌이켜보면 2006년 즈음에도 강남의 재건축아파트가격을 위시한 전국의 아파트가격이 폭등했었다. 정부도 수요부터 공급까지 부동산시장 각 분야를 총망라하는 규제대책을 내놓았었다. 

 

그러나 전국적으로 번진 부동산 투자열풍은 잡히지 않았고 오히려 집값을 더 오르기만 했었다. 이렇게 부동산가격이 오르게된 원인은 거슬러 올라가 IMF당시 일시적 공급 중단과 경기 침체로 가격이 하락하였다가 경기회복과 더불어 가격이 급등하면서 이를 잡지 못하여 과열된 것이다. 그래서 2003년 2월 25일 출범한 노무현 정부는 출범과 동시에 부동산 규제정책을 내놓기 시작하여 임기가 끝날 때까지 시장 규제정책을 내놓았다. 

 

이중 아직도 시행되고 있는 규제정책이 바로 종합부동산세와 「재건축초과이익환수에 관한 법률」로 규제하고 있는 재건축시장이다. 「재건축초과이익환수에 관한 법률」은 「개발이익환수에 관한 법률」이 2004년 대법원에서 위헌판결을 받았는데도 불구하고 노무현 정부는 재건축 아파트가격이 계속 오르자 2006년 5월 2일 법을 다시 재정하고 그해 9월 25일부터 시행하여 지금에 이르고 있는 것이다. 

 

그 내용을 살펴보면 재건 축사업으로 얻은 이익이 조합원 1인당 평균 3000만 원을 넘을 경우 단계별로 이를 뺀 초과액의 최대 50%까 지 환수하는 제도이다. 그런데 그렇게 오르기만 했던 부동산가격이 결국 정부가 대출을 옥죄어 수요를 축소시킴으로써 주택가 격 급등세를 잡을 수 있었다. 이는 1991년 일본의 부동산시장 버블이 꺼질 때 일본은 부동산대출을 전면금지 시켰었다. 꼭 그와 유사한 형태로 대출을 옥죄어 주택가격을 잡을 수 있었다. 

 

정부가 최근 대출규제에 전 방위로 나서는 것도 같은 효과를 겨냥한 것으로 풀이할 수 있다. 또 한가지는 2008년 말까지 분양가상한제가 없었는데 계속 분양가격이 오르자 정부는 결국 2009년부터 분양가상한제로 가격을 통제하겠다고 발표한 이후 건설사들은 2008년 말까지 분양가상한제를 피하기 위해 밀어내기식으로 주택을 공급하여 결국 2009년에는 일시적 공급과잉현상이 나타나 1월 미분양물량이 무려 16.7만가구나 되었었다. 

 

이에 미국의 리먼브러더스 투 자은행(IB : Investment Bank)이 부도를 내면서 글로벌 금융위기가 찾아와 주택가격이 자연스럽게 급락세로 돌아섰다. 그런데 2006년과 2016년 부동산시장의 공통점이 있다. 2006년 당시에도 재건축아파트를 중심으로 대폭 가격이 상승하였는데 요즘도 강남권의 재건축아파트를 중심으로 가격이 폭등하였다. 

 

또한 당시 기준금 리가 4.5% 정도였으며 대출 금리도 6%대로 당시의 상황으로는 매우 낮은 편이었다. 물론 지금의 기준금리 1.25%에 대출금리 2~3%와 비교하면 높은 편이지만 하여튼 당시로서는 낮은 편이었다. 또 한가지 유사한 것은 2006년 당시에는 분양가격의 통제가 없는 고분양가로 집값이 가파르게 상승하고 있었고 이에 불안감을 느낀 서민들이 빚을 내 주택 구입 대열에 뛰어들었는데 지금도 분양가상한제는 공공분양아파트만 적용되고 있어 사실상 분양가상한제가 없다고 봐야 하며 분양권전매시장을 보면 그때와 유사하다.

 

여기에 과거 2008년 리먼브러더스 사태 이후 2009년 영국발 금융위기, 2010년~2011년 유럽 발 금융위기 등 대외변수의 불확실성이 국내 경제는 물론 부동산시장을 어렵게 했다. 지금도 그 여파로 미국의 대선이 끝났지만 미국경제를 살리기 위해 그동안 양적완화로 풀어놓은 달라화를 걷어들이기 시작할 것이며 방법은 금리를 인상하는 것으로 이는 우리나라에도 악영향을 미치게 될 것이다. 

 

 

그래도 다른 점이 있다 

그러나 차이점도 있다. 차이점은 우선 집값이 오르는 지역 차이가 있다. 당시에는 집값 급등 현상이 강남 재건축시장 뿐만 아니라 서울 기존 주택과 경기도, 지방 대도시 등 동시다발적으로 가격상승이 나타나 강남·서초·송파·목동·분당·평촌· 용인 등을 묶어 ‘버블세븐’이라고 지정하고 집값 잡기에 전력투구를 했었다. 

 

그런데 지금은 그 정도는 아니고 강남4구와 과천 등 재건축아파트를 중심으로 가격이 급등하였고 지방의 경우에는 수도권 일부지역의 하남시와 성남, 동탄2신도시 그리고 지방의 대구, 부산, 울산 등 일부 지역에서만 청약시장이 수백대 일이 되는 현상과 분양권이 거래되는 시장이다. 2006년과 가장 큰 차이는 당시에는 경제상황이 지금보다 호황이었지만 지금은 불황기로 시중 1000조 원에 가까운 유동자금이 투자처를 찾지 못하고 부동산시장으로 유입되어 가격이 오르고 있는 것도 당시와는 크게 다른 점이다. 

 

부동산시장은 여전히 위험하다

이러한 상황을 분석해 보면 과거와 분명 비슷한 점도 있지만 결과는 과거보다 더 심각하게 다른 상황이 될 수도 있다는 불안감이 있다. 구체적으로 살펴보면 첫째, 그동안 부동산시장 정상화를 추진하던 정부가 부동산가격 상승에 대하여 규제하고 있고 둘째, 가계대출 급증으로 부동산 대출을 축소하고 있으며 셋째, 미국의 금리인상이 시작되면 내년쯤에는 우리나라도 금리인상이 예상되고 있어 부동산시장에는 악재로 작용할 것이다.

 

그리고 넷째는 2008년 분양가상한제를 피하기 위해 밀어내기식으로 분양한 아파트가 2009년 이후 공급량 초과로 나타나 대량 미분양이 발생하였는데 이번에도 공급량이 일시에 증가하여 2018년쯤에는 누적 입주물량이 100만 가구가 넘어 입주물량 과다에 따른 공급초과 현상이 나타날 수 있다. 

 

뿐만 아니라 당시에는 최소한의 주택수요가 뒷받침되었지만 이제는 젊은 사람들이 결혼을 미루거나 포기하여 주택수요가 줄어들었다는 점이며 특히, 주택에 대한 개념도 바뀌고 있고 그동안 꾸준히 주택이 공급되어 시장상황은 크게 다르게 움직이고 있다는 점이다. 

 

그래서 업계에서는 2017~2018년에 대한 우려가 크다. 그러면서도 이러한 위기를 모르는지 경기가 좋을 때 보유부동산을 매각 또는 개발하려는 건설사들은 너도나도 분양전선에 뛰어들고 있으니 꼭 불나방 같다. 결국 정부는 지난 8월 25일 8.25대책을 내놓으면서 공급조절정책으로 돌아선 것이다.

 

8.25대책은 가계부채를 줄이겠다는 생각으로 내놓은 대책이지만 속을 들려다 보면 분양승인을 받기 전인 사업초기 PF대출부터 강화하여 공급을 조절하겠다는 속셈이 갈려있다. 이를 두고 전문가들은 8.25대책은 공급조절대책이라고 한다. 

 

어쨌든 정부는 그래도 강남의 재건축시장 과열과 청약시장과열 그리고 분양권전매가 수그러들지 않자 11.3대책을 내놓으면서 주택가격을 안정화시키려고 힘을 쓰고 있다. 글쎄? 11.3대책은 수요억제대책이다. 과연 청약자격 강화와 분 양권 전매금지 지역 확대와 기간연장이 강남의 재건축 아파트가격 안정과 청약시장 안정화에 기여할 수 있을지 조금 더 지켜보고 기다려 봐야 한다. 

 

왜냐하면 이번 대책들을 살펴보면 그 속에 숨어 있는 위험들이 해결된 것이 아니기 때문이다. 8.25대책으로 건설사들이 공급차질이 예상되며 이로 인하여 경영난을 겪을 수도 있고, 2018년 이후 입주물량 과다로 주택가격이 하락하면 하우스푸어가 나타날 수 있으며, 11.3대책으로 규제가 덜한 지역을 중심으로 풍선효과가 나타날 수도 있다. 

정부는 선제적 대응이 필요하다 

그래서 그동안 가격이 상승했던 지역을 중심을 그 원 인을 찾아 해결해야 한다. 우선 강남지역의 재건축 아 파트가격이 왜 올랐는지 원인부터 파악해보자. 이는 지난 2015년 1월 부동산3법이 통과되면서 재건축초과 이익환수제를 2017년 말까지만 연장해 놓았기 때문에 가격이 오르기 시작하였다. 

 

이는 재건축을 추진하는 모든 단지가 2017년 말까지 재건축사업을 마무리 해야만 이를 피할 수 있기 때문에 과열된 것으로 판단된다. 그러나 앞으로는 모든 도심지 아파트 단지가 재건축 사업이나 리모델링 사업을 해야만 한다. 그래서 이번 기회에 정부는 이 법을 폐지해서 재건축사업을 서둘 지 않고 여유 있게 추진할 수 있도록 분위기를 조성해 줘야 할 것인지 아니면 더 강화해서 개발이익이 발생하면 모두 세금을 물려야 하는지 판단을 해야 한다. 

 

물론 필자는 부동산학자로서 폐지를 주장하고 있다. 그 이유는 앞서 밝힌 바와 같이 앞으로 모든 도심지 아파트를 비롯한 주택지는 재건축사업이나 리모델링 사업 또는 재개발사업 등 도시재생사업을 해야만 하기 때문이다. 

 

두 번째는 입주물량 과다로 인한 주택가격 하락을 예상할 수 있는데 이는 정부가 이런 주택을 구입하여(리츠나 펀드모집 등으로) 임대주택 등으로 활용할 수 있도록 장기대책을 강구해야 한다. 또한 소득이 낮거나 하우스푸어 발생 가능성이 있는 주택에 대하여는 그 이전에 고정금리 장기대출 방식으로 전환할 수 있도록 홍보 등 배려해야 한다. 그래서 부동산 시장이 안정적으로 연착륙될 수 있도록 유도해야 한다. 

 

부동산 투자는 장기전·수익형 부동산으로 바꿔야 한다

그래서 2017년부터 부동산에 투자를 원하는 사람이라면 단기적 투자보다는 장기적 투자로 돌아서야 한다. 앞서 언급한 것처럼 주거용 부동산은 2018년 이후 입주물량 과다로 가격이 하락할 것이 예상되지만 상업용 부동산은 위치만 잘 선정하면 지속적 수익이 발생 할 수 있어 매우 매력적이다. 

 

특히, 앞으로 단순한 부 동산 투자자들은 주거용부동산보다 수익형 부동산으 로 눈을 돌릴 것이다. 따라서 수익형부동산 가격이 상승할 수 있어 투자 에 신중해야 한다. 또한 상가에 투자하는 경우에는 지 하보다 1층을, 위층보다 1층에 가까운 층을 그리고 무조건 유동인구가 많은 도로변 물건에 투자해야 안전하다.

 

물론 오피스텔 같은 경우에는 꼭 교통이 편리한 지역이나 수요가 있는 도심지 또는 공단인근에 투자해야 임대가 잘 나간다. 부동산은 항상 투자에 앞서 현장답사는 필수며 매매직전 가격조사도 필수다. 그래서 계약직전 구입하려는 가격으로 다시 팔려고 내놓으면 팔리는 물건이어야 하며 임대가 잘 나가는 지역에 투자해야 한다. 그리고 자금이 부족한 경우 금리가 인상되는 것이 기정사실이기 때문에 고정금리 장기대출을 받아야 한다.

 

실수요자는 잠시 기다려라 

주거용 부동산의 실수요자라면 지금 당장 주택을 구입하기보다 1~2년 지켜보고 입주물량이 많아지는 2018년 이후 주택구입계획을 세우는 것이 좋다. 물론 당장 주택을 구입해야 하는 사람이라면 미래가치를 보고 주택을 구입해야 한다. 

 

부동산가격은 미래가치가 포함된 현재가치로 거래가 된다. 그래서 미래가치가 높으면 현재가치도 높지만 간혹 미래가치가 덜 포함된 부동산도 있다. 그것이 바로 재건축아파트다. 지금은 노후 · 불량한 아파트지만 재건축사업이 끝나고 나면 새로운 아파트, 깨끗한 아파트로 변하여 가치가 더 높아지기 때문에 너도나도 투자하는 것이다. 

 

물론 그 시기가 지금이 아니고 기다려야 하기 때문에 대부분 저평가 되어 있다. 그래서 실수요자라면 지금 당장 좀 불편하더라도 본인이 원하는 지역에 원하는 가격 범위에서 1차적으로 재건축 가능한 아파트를 구입하는 것이 좋다. 그러나 신축아파트를 구입하고자 하는 경우에는 우선적으로 교려해야 할 사항이 교통이 편리하고 학교와 직장이 가까워야 한다. 

 

모든 것을 만족할 수는 없지만 구입하고자 하는 주택이 무조건 강남과 가까울수록 장래 부동산가격은 적게 하락 한다. 그러나 지역을 선정하는 것도 본인의 경제적 수준에 맞고 본인의 생활반경 안에서 가까울수록 좋다. 무리하면 나중에 후회한다. 어쨌든 부동산 투자는 미래가치를 보고 투자를 해야 하는데 서울에 투자를 한다면 대부분 재고주택이기 때문에 재건축 또는 재개발사업이 가능한 쪽으로 투자를 하고 수도권에 투자를 한다면 역시 강남에 가까울수록 좋다. 

 

▲권대중 명지대학교 부동산대학원 교수, (사)대한부동산학회 회장

서울을 중심으로 동서남북을 가르면 동쪽으로는 신세계 쇼핑몰이 들어간 하남시와 판교-여주 간 전철개통과 제2영동고속도로가 개통된 광주시 인근지역 투자가 좋고 남쪽으로는 규제가 있기는 하지만 재개발사업지구가 많고 위래 신도시와 근접해 있는 성남시와 앞으로 재건축사업이 가능해지기 시작하는 분당 그리고 평촌의 기존 주택이 좋다. 

 

 

서쪽으로는 광명 역세권을 중심으로 재건축이 가능한 주택 투자가 좋다. 서북쪽으로는 2017년 김포-인천송도간 외곽도로가 개통되며 2018년 지하철시대를 맞이하는 김포한강신도시도 좋을 것이다. 부동산은 투자가 중요한 것이 아니고 유지가 더 중요하다. 그래서 구입당시 자기자본이 부족하면 대출을 받게 되는데 대출은 최소화하되 금리가 인상될 것을 감안하여 고정금리 장기대출 방식으로 대출을 받아야 가계에 부담을 줄일 수 있을 것이다. 

 

부동산은 공산품과 달라서 많은 돈을 주고 구입해야 하며 한번 잘못 구입하면 원상회복이 어려운 단점이 있다. 그래서 부동산 투자는 꼭 자기 분 수에 맞게 투자를 해야 한다.<글/ 권대중 명지대학교 부동산대학원 교수, 사단법인 대한부동산학회 회장>

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