뉴스에 나온 노후대비에 관련된 두 가지 소식은 부동산과 관련된 업종에 종사하는 나에게는 남다른 의미를 주었다.  

 

하나는 60세 중산층 부부에게 임종 때까지 주택을 제외하고 4억1593만 원이 필요하다는 기사였고, 다른 기사는 섣부른 은퇴자금 투자로 인하여 노후자금을 모두 날려서 빈곤한 삶을 살고 있는 사례를 다룬 기사였다. 

 

첫 번째 기사는 비록 시뮬레이션 상의 결과이긴 하지만 구체적인 노후생활 자금의 규모를 제시한 것으로 정확도 여부를 떠나서 금전적 측면에서의 노후준비의 필요성을 실감하게 하였다.  

 

공교롭게도 같은 날 보도된 노후자금 투자실패 사례기사는 상가를 분양 받았다가 IMF사태의 영향으로 은퇴 자금을 날린 예를 든 것으로 예상치 못한 투자위험으로 인하여 노년에 빈곤층으로 떨어지는 사례를 보여주었다. 

 

이러한 기사는 안정적인 노후자금 확보의 필요성을 더 절감하게 만든다. 그래서 오늘은 노후대비의 방법으로 임대수입 등을 목적으로 대부분 관심이 많은 상가투자 그 중에서도 상가경매 투자에 관하여 알아본다. 

 

 

상가투자는 고위험 · 고수익 종목… 경매 통한 경험 추천 

 

부동산투자는 증권, 예금에 비하여 중위험, 중수익의 투자방법이라고 흔히 말하여진다. 비교적 안정적 투자방법이라고 할 수 있는 부동산 투자에서 상가투자는 고위험, 고수익 종목이라고 할 수 있다. 

 

그것은 상가 즉 영업용건물의 경우 투자 대비 수익률이 비교적 명확히 드러나는 물건이라 좋은 물건을 매수한 경우에는 안정적인 수익이 이어지는데 반하여 여러 가지 사정으로 인하여 임대가 되지 않는 상가의 경우에는 부동산의 보유가 오히려 비용의 발생을 초래하여 시간이 갈수록 손해를 끼치게 되기 때문이다. 

 

주택은 최악의 경우 소유자가 직접 거주함으로써 어느 정도 위험 회피가 가능하지만 상업용 부동산의 경우 애초에 취득 목적이 스스로의 사업용으로 매입하지 않은 경우가 아니면 투자위험을 회피할 수단이 거의 없기 때문에 타 부동산에 비하여 위험이 큰 종류이다. 

 

필자가 일하고 있는 서초동 법원인근의 상업용 건물의 경우 한때는 사무실 구하기가 어려워 임대료가 크게 올라서 이면도로의 소규모 건물에서도 임대료 수입으로 월 천만 원 이상 받는 것이 당연시 되었다.  

 

하지만 최근에는 신축 사무실의 증가와 수요의 부족으로 임대료 하락은 물론이고 일 년이 넘도록 공실로 비어 있는 건물도 많은 상황이다. 

 

이런 건물들이 대출을 끼고 매입하거나 신축한 물건이라면 금융비용 만큼의 손실이 매월 발생하는 손해를 주게 된다.  

 

따라서 상가투자의 경우 더욱 더 신중하고 철저한 검토와 비교 분석을 거쳐서 하여야 할 것이다. 

 

특히 분양 상가의 경우 장래의 상권이 어떻게 형성될지 예측하기 어렵기 때문에 고수익의 달콤함에 비례하여 고위험을 내포하고 있다.  

 

여기에서 안전한 부동산 투자의 출발점으로 경매를 통하여 시작할 것을 평소에 강조하여온 것의 연장선에서 상가투자의 경우에도 경매를 통하여 경험을 쌓는 것을 권하고 싶다. 

 

경매로 나오는 상가의 경우에는 대체로 상권 형성이 되지 않은 지역의 물건이거나 같은 상권 안에서도 위치가 좋지 않아서 장사가 안 되는 물건, 위치와 업종이 맞지 않아서 소유자에게 부담만 되다 일반매매로 팔리지 않고 경매에 나오는 물건 등 대체로 상가로서 가치가 떨어지는 물건이 대부분이다.  

 

왜냐하면 장사가 잘되거나 임대가 잘되는 물건 등은 대체로 경매로 물건이 나오기 전에 일반매매로 거래가 성사될 가능성이 높기 때문이다. 

 

따라서 경매를 통하여 이러한 물건을 접하고 그중에서도 회생 가능한 물건을 찾다 보면 자연스레 발전가능성이 높은 지역과 투자가치가 높은 상가의 특성을 체득하게 되는 것이다.  

 

물론 지역 발전에 대한 정보를 주위의 조언, 투자설명회, 신문보도 등을 통하여 간접적으로 얻을 수도 있지만 이러한 정보들은 대부분 분양자 혹은 이해관계인의 희망이 반영된 긍정적 측면을 강조한 정보일 경우가 많다.  

 

따라서 상황 변화에 취약할 뿐만 아니라 숨겨진 부정적 측면이 뒤늦게 알려져서 부동산의 가치를 깎아내리는 경우도 많기 때문에 이러한 정보를 얻었다 하더라도 객관적인 측면에서 다시 한 번 부동산의 투자가치를 평가하는 것이 꼭 필요하다.  

 

이런 점에서 상가경매야말로 경매투자 자체를 통한 수익창출 뿐 아니라 일반매매를 통한 투자를 대비하여서도 꼭 필요한 과정이다. 

 

 

성공적인 상가경매를 위한 경매지식 몇 가지 

 

경매라는 특수한 매매절차는 민사집행법에 의하여 법원이 진행하는 것으로 부동산과 이에 관한 일부의 정보를 제공하고 기타의 정보 수집과 부동산의 경제적 가치, 권리관계, 위험성 등에 대한 판단은 입찰자가 스스로 책임지는 시스템이다. 

 

따라서 실전투자에 앞서서 기본적인 지식을 쌓는 것이 필요하다.  

 

요즈음은 인터넷을 통해 경매정보가 풍부하게 제공되고 권리분석에 대한 정보도 비교적 정확하게 제공되지만 100% 완벽한 것은 아니므로 추가적인 분석 능력이 필요하고 그러기 위해서는 이론적 기초가 꼭 필요하다. 

 

그 다음은 자신에게 맞는 투자 물건의 종류를 정하는 것이 순서인데 자신의 자금력과 투자기간, 목표투자 수익률 등을 감안하여 투자의 목적에 맞게 고르면 된다.  

 

여기에서는 상가투자에 대하여 알아보고 있으므로 이에 대한 세부적인 방법론을 생략한다. 

 

자신이 스스로 자영을 할 경우에는 자신의 업종에 맞는 물건을 경험을 반영하여 고르면 되므로 특별히 문제될 것이 없다.  

 

하지만 전매를 목적으로 하거나 임대수익을 목적으로 하는 경우에는 이에 맞는 조사, 분석이 필요하다. 

 

경매 물건을 고를 때에는 우선은 자신이 잘 아는 지역에 소재한 물건 중에 투자자금에 맞는 물건을 우선 고르는 것이 부동산 정보 획득의 면에서 유리하다.  

 

그 다음 기본적인 권리분석을 하고 이상이 없으면 현장 조사를 통해 물건의 상태, 지역의 환경, 기타 경매에 영향을 줄 수 있는 요소를 알아본다. 

 

매매를 목적으로 하는 경우에는 일반적 매매시세와 급매가격을 조사하여야 한다. 공실이 많은 지역의 경우 매매 가능성도 낮아서 빠른 전매를 위해서는 급매가보다도 낮은 수준에 입찰가를 산정하여야 할 것이다. 

 

임대목적의 상가라면 당연히 주위의 임대료를 기준으로 최소한 감가상각과 부동산 보유비용, 이자 수익을 감안하여 수익이 날 수 있는 금액을 입찰가로 한다.  

 

따라서 감정평가금액은 참고 사항일 뿐 입찰가격은 낙찰 후 수익을 기준으로 산정하여야 한다. 

 

 

부동산 가치 높여 수익률 올릴 수 있는 방법 

 

다시 말해서 감정가는 높다 하여도 임대가 어렵거나, 매매가 이루어지지 않는 지역의 상가는 아무리 낮은 가격에 낙찰 받아도 마이너스 수익을 가져올 가능성이 높아서 차라리 물건을 포기하는 것이 경제적일 경우도 있기 때문에 입찰가는 철저하게 낙찰 후의 수익실현을 기준으로 산정하여야 한다.  

 

그러기 위해서는 수많은 현장 답사를 통하여 감각을 익히는 것이 중요하다. 근린상가의 경우 일반적으로 생각하는 것보다 연체 관리비가 많을 가능성이 있다.  

 

따라서 입찰 전에 관리비 연체 내역을 확인하여 입찰예정가에 반영하는 것이 필요하다. 근린시설의 경우에는 전기료, 수도료의 연체도 중요한 경우가 있다.  

 

필자가 알고 있는 경우를 예를 들면 실내수영장이 있는 체육시설을 좋은 가격에 낙찰 받았지만 뒤늦게 수도료가 3천만원이 연체가 되어 이를 해결하기 위한 비용이 크다는 것을 알고서 입찰보증금을 포기한 사례도 있다. 

 

앞에서는 소극적으로 위험을 회피하는 방법이라면 상가의 경우 적극적으로 현재의 불리한 여건을 개선함으로써 장래의 부동산의 가치를 높이는 방법으로 수익률을 올릴 수 있다.  

 

대표적인 방법이 인테리어 공사 등을 통하여 상가의 호감도를 올려서 매매나 임대 가능성을 높이는 방법이 있다.  

 

그리고 상가의 적합한 업종을 발굴하여 안내하는 것도 따로 금전적 투자를 하지 않더라도 상가의 가치를 높이는 방법이라고 할 수 있다. 

 

▲ 이수전 굿옥션(주) 서울지사장

결론적으로 성공적인 상가투자가 되기 위해서는 꾸준한 현장경험을 통하여 발전가능성이 높은 지역을 찾고 같은 지역 내에서는 위치가 좋은 물건을 찾아내는 것이 필요하고 객관적으로 시세를 판단한 후에는 수익률을 고려한 입찰가격을 산정하여야 한다. 그리고 낙찰 후에는 상가의 가치를 높이기 위한 노력을 병행하여야 할 것이다. 

 

노력하지 않고 얻은 정보를 통해 투자한 결과는 불안하지만 꾸준한 노력을 통해 스스로 얻은 지식을 이용한 투자는 비록 일확천금을 가져오지 않더라도 든든한 노후대비책이 될 것이다.  <이수전 굿옥션(주) 서울지사장 >

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