연말 미국이 기준금리를 인상했다
미국 연방준비제도이사회(Fed·연준)는 결국 2016년이 저물기 전인 지난 12월 13~14일(현지시간) 새벽 연방공개시장위원회(FOMC) 정례 회의에서 기준금리를 0.5%에서 0.75%로 0.25%포인트 인상했다. 이렇게 미국이 금리를 인상하게 되면 그동안 양적완화로 풀렸던 달러가 통화 긴축으로 인하여 은행으로 흘러 들어가게 되고 특히, 해외자본이 이자높은 미국으로 유입되면서 미국 경제가 활성화될 것이라고 기대되고 있다.

예견된 일이지만, 우리나라 국민들은 오히려 미국이 금리 인상으로 경제는 물론 가계부채가 많은 부동산시장에 큰 영향을 받지 않나 불안해하고 있다. 이러한 불안 심리를 뒤로 하고 지난 12월 한국은행의 금융통화위원회는 1.25%인 기준금리를 동결했다. 이는 아마도 미국의 금리인상이 당장 영향은 없을 것이라고 보고 가계부채와 부동산시장의 안정화에 신경을 쓴 듯하다. 그러나 우리나라도 미국을 따라 금리를 인상할 때가 올 것이다. 단지 언제 얼마나 인상할 것인지가 관건일 뿐이다.

대출규제가 부동산시장 발목을 잡고 있다
그런데 경제는 작년에 이어 2017년도 역시 어려운 형국이다. 고용은 떨어지고 실업자는 증가하는 전형적인 저성장 침체기에 접어들어 정부도 고민이 많을 것이다. 여기에 가계부채는 1300조 원을 넘어서 금리가 인상되면 폭탄이 되지 않을까 안정부절 하고 있다. 그래서 늘어나는 가계부채를 안정시키기 위해 정부는 2016년 8월 8.25대책에 이어 11월 11·3대책에다 11.24대책까지 내놓으면서 총력전을 펼치는 듯하다. 그 대표적인 대책이 12월 9일부터 시행하고 있는 총체적부채상환능력심사(DSR) 시스템 도입과 함께 2017년 1월 1일부터 모든 신규 분양아파트 집단대출(중도금대출) 요건을 강화하여 중도금 대출에도 원금과 이자를 동시에 상환하도록 하고 있다.

 

특히, 우리나라의 부동산 구매 행태는 대부분 자기자본보다 타인자본을 이용하는 경우가 많은데 주택에는 이러한 현상이 더욱 심각했다. 그래서 부동산시장이 좋아지면 가계부채는 갑작스럽게 증가하기 때문에 금리가 인상되거나 경기가 침체되면 늘어난 가계부채로 인하여 부동산시장은 물론 경제 전반에까지 타격을 주게 된다. 그래서 지금 주택시장은 3중고에 겁먹고 있다.

부동산시장의 3중고? 대출규제, 금리상승, 과잉공급
그것이 바로 대출규제 강화와 금리상승 그리고 입주물량 과잉공급이다. 이른바 이것이 2017년 부동산시장 3대 악재다. 대출규제 강화는 지금 당장 부동산시장에 악재이며 금리인상은 서서히 부동산시장을 숨죽이게 하는 악재이다. 또한 입주물량 공급과잉은 서민들을 웃게 하면서도 시장을 죽이는 악재로 작용한다. 이미 금리인상에 대한 불안은 현실로 나타나 얼마 전까지만 하여도 소매금융의 이자가 2% 또는 3%대 대출이 있었지만 이제는 4% 또는 5%로 인상되었으며 대출받기도 점점 어려워지고 있다.

 

 

문제는 부동산경기가 살아나면서 2015년부터 늘어난 공급량이 대부분 입주하는 2018년 이후
부터다. 과거 대세 상승기에는 풍부한 대기수요가 시장을 뒷받침하고 있었지만 지금은 주택
공급도 많이 되면서 대기수요도 감소하고 주택에 대한 인식도 많이 바뀌어 주택이 남아도는 상황이 발생할 수도 있다. 정부의 주택·금융규제로 시장이 실수요자 위주로 재편된 상황에서 가수요가 사라져 주택시장은 오히려 공급과잉 우려가 나오는 상황이라 대출 금리인상에 대한 심적 부담은 주택구매자에게 커질 수밖에 없다.

2017년은 건설사의 위기
시장이 점점 냉각되면서 건설업계도 발등에 불이 떨어졌다. 해외 건설수주가 그동안 프랜트사업 위주였는데 유가하락 등으로 2016년도에는 영업수주가 거의 절벽수준으로 많은 손실을 보았다. 그나마 국내건설경기 호조세로 견디고 있었는데 2017년부터 대출규제에 금리인상까지 더해지면 가뜩이나 위축된 부동산시장에 건설사로서는 앞이 막막하기만 할 것이다.

 

결론적으로 건설사들도 어려워지는 환경 속에 살아남기 위해서는 지난해보다 모든 면에서 많은 양을 줄이는 긴축정책을 써야 하기 때문에 국가적으로는 고용이 감소할 것이며 경기가 위축되면서 실업자가 늘어나는 악순환이 반복될 것이다. 특히 미국이 2017년 기준금리를 향후 3번 정도 더 인상할 것이라고 발표했다. 물론 횟수보다 연속적이냐,간헐적이냐가 더 중요하다. 금리를 연속적으로 인상하지는 않겠지만 그렇게 되면 우리나라의 금리인상도 빨라지기 때문에 내수경제와 부동산시장에 타격이 클 것이다. 그래서 미국도 세계 경제를 보고 인상시기를 나름대로 판단할 것으로 예상한다.

 

또한 중국 경제가 좋지 않으면 2번만 올릴 수도 있지 않을까 한다. 세계경제 흐름 속에 건설시장의 해외 진출도 어느 때보다 어려운 시기가 되겠지만 오히려 미국의 경우에는 우리에게 기회일 수도 있다. 트럼프 당선자가 주장한 바와 같이 통화를 줄이는 반면 해외로부터 통화유입은 늘리고, 재정적인 측면에서 1조 달러가 넘는 투자와 상속세 감면이나 규제 완화, 법인세를 낮추는 재정확대 정책을 통해서 미국 경기를 다시 한 번 영광을 찾아오겠다는 것이 트럼프의 전략이기 때문에 건설시장은 진출의 기회가 올 수도 있다.

탄핵정국 · 대통령선거 부동산시장에 어떤 영향을 미칠까?

 

그런 가운데 우리나라는 최순실이라는 개인이 국정을 농단하고 대통령을 탄핵 정국으로 몰고 가 정치적 불안이 경제적 불안과 부동산시장까지 영향을 미치는 것은 사실이지만 그 영향은 이미 선 반영되어 큰 영향은 없을 것으로 보인다. 오히려 2016년 8.25대책과 11·3대책 그리고 11·24대책으로 인한 규제강화와 금리인상, 공급과잉 우려가 더 큰 악재로 작용해 신규분양시장과 기존주택시장 모두가 당분간 얼어붙을 전망이다.

 

단지, 앞으로 헌법재판소의 판결과 대통령선거 과정까지가 부동산시장에 대한 불확실성을 증폭시키면서 심리적 투자 위축으로 이어져 분명히 시장에 영향을 미칠 것으로 보이지만 선거 과정에서 얼마나 규제를 완화할 것인지가 관건이며 이러한 문제는 정치적 문제로 남을 수 있다.

여기에 금리인상으로 인한 가계부채의 위험성 때문에 정부의 규제는 한층 더 강화될 것으로 판단되며 이러한 상황 속에서 2017년 부동산시장에 큰 변수 또 하나는 지금 당장의 대통령에 대한 탄핵보다 2015년부터 늘어난 주택공급과잉 영향이 클 것이다. 왜냐하면 총선이든 대선이든 선거철을 앞두고 대부분 부동산시장 정책은 강도 높은 규제보다 완화 정책을 써왔던 것과는 달리 이번에는 오히려 가계부채 증가에 따라 정부의 대출규제가 지속되면서 부동산시장 발목을 잡을 것이다.

 

결국 총체적부채상환능력심사(DSR) 적용의 대출 규제는 부동산시장에서 점점 가수요를 사라지게 할 것이며 이로 인하여 시장은 실수요자 위주로 재편되겠지만 2017년 부동산시장은 분명 가수요가 있어야 원활하게 돌아가는 시장이어서 상반기는 침체되는 것은 불 보듯 뻔할 것이다. 그래서 새로운 정부는 저성장 탈출과 가계부채 해결, 양극화 해소 등이 국정과제로 남을 것이다.

2017년 봄 부동산시장은?
봄바람이 부는 3월이면 이사철은 끝나간다. 봄 이사철은 1월부터 시작하여 2월과 3월이다. 이사 한달 전부터 매물을 내놓거나 계약을 하고 한 달 정도의 여유를 갖고 통상 이사를 한다. 그런데 2017년 봄에는 대출규제가 강화되어 있고 금리가 올라가면서 부동산시장에는 찬바람이 불 것이다. 대출규제와 금리가 올라가면 무주택자들은 가계에 부담을 느끼고 주택매수에 나서지 않을 것이며 매수를 하지 않게 되면 매도를 해야 하는 사람들이 물건을 내놓으면서 결국 급한 사람들은 가격을 낮춰 매도하게 되니 가격은 하락하게 된다.

 

 

▲권대중 명지대 교수

그러나 세입자는 오히려 매입보다 전월세로 눌러 앉아 가계부담을 줄이려고 할 것이다. 그렇게 되면 지역별로 차이는 있겠지만 전월세 가격은 올라갈 수도 있다. 단지 입주물량이 늘어나는 지역은 일부 주택가격이 하락하면서 전세가격이 역전되는 역전세난도 걱정할 수 있다. 이렇게 2017년 봄 이사철에는 신규주택시장이든 재고주택시장이든 주택금융규제와 금리상승이 주택시장에 찬바람을 몰고 올 것으로 예상한다. 그래서 일부 투자자들은 대선 때까지 기다렸다가 정책변화를 확인하고 투자에 임하는 것도 나쁘지 않다. 물론 실수요자는 입지조건이 좋고 분양조건이 좋으면 구입에 나서는 것도 좋겠다.

 

또한 주택이 아닌 상업용 부동산은 투입 원금과 대출이자 등을 감안하여 월세수익을 감당할 수 있는지 따져보고 분양을 받거나 매매에 나서야 한다. 잘못 투자하면 이자만 내는 부동산이 될 수 있다.

반대로 파는 부동산은 2017년 초보다 대선이 끝난뒤 시장 상황을 보고 판단하는 것이 좋다. 왜냐하면 부동산시장은 정책이 또 어떻게 변할지 모르기 때문이다. 시장상황이 좋지 않을 때는 시간의 경과에 따라 여유가 있는 사람들은 매수시장이 되고 어려운 사람들에게는 매도시장이 된다. <글/ 권대중 명지대학교 부동산대학원 교수, (사)대한부동산학회 회장>

 

 

 

 

 

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