투자자 입장에서는 경제상황이 반영된 적정부동산의 가격이냐가 절대적으로 중요한 것은 아닐지도 모른다. 설사 부동산가격이 유동성장세로 거품이 있다 하더라도 그 사실만으로 투자를 미룬 투자자 입장에서는 그 가격이 수년간 지속적으로 유지되거나 오른다면 좋은 투자기회를 잃기 때문이다.

 

 

유동성장세는 주식시장에서 쓰이는 말이다.네이버의 시사상식에는 이렇게 나온다.
“주식시장에서 ‘유동성장세’는 기업실적과 상관없이 주식을 사려는 수요, 즉 ‘돈의 힘’으로
주가가 오르는 경우를 말하며, ‘금융장세’라고도 한다. 통화 공급 확대와 금리하락에 의해 주
식시장에 시중자금이 몰려들면서 주가가 큰 폭으로 오르는 것이다.”

이러한 유동성장세가 부동산 시장에서도 나타난다고 보인다. 첫 번째는 전반적인 부동산시장으로의 자금유입이 있고, 두 번째는 지역적인 개발호재와 맞물려 생기는 자금유입이다.

전반적인 부동산시장의 유동성 장세

시중에 통화량이 증대되고 저금리 기조에서 마땅히 투자할 곳이 없으면 부동산으로 자금이 몰려들기 쉽다. 이렇게 투자 자금이 몰려들다 보면 매수수요가 늘어나서 가격이 오르게 된다. 재미있는 것은 이렇게 오르는 부동산시장은 국가경제 상황이 반영된 부동산의 본질적인 가치 상승은 아니라는 것이다.

그래서 ‘부동산 가격에 거품이 있다! 없다!’ 말들이 많은데 투자자 입장에서는 경제상황이 반영된 적정 부동산의 가격이냐가 절대적으로 중요한 것은 아닐지도 모른다. 설사 부동산가격이 유동성장세로 거품이 있다고 하더라도 그 사실 만으로 투자를 미룬 투자자 입장에서는 그 가격이 수년간 지속적으로 유지되거나 오른다면 좋은 투자기회를 잃게 되기 때문이다. 

 

수익형 부동산은 월세수입이 목표이기 때문에 매년수익률만 좋다면 투자할 만한 것이고, 지역적으로 개발호재가 있는 지역은 국가경제상황이 안 좋더라도 오르기 쉽다. 경매투자의 경우는 시세보다 싸게사기 때문에 가격이 내리지만 않는다면 행복한 것이고 설사 가격이 조금 떨어진다 하더라도 수익을 낼 수 있다.

미래의 부동산 가격에 대한 예측은 신이 아닌 이상 어렵다. 특히나 몇 년 후의 부동산 시장을 예측한다는 것은 더욱 어렵다. 수많은 변수가 어떻게 작용할지 알 수가 없기 때문이다. 장기적인 부동산 가격의 하락을 예측하게 하는 매우 합리적인 근거들이 많이 있다. 예를 들면 인구감소, 경제성장의 한계, 부동산에 대한 인식변화, 구매력 부족 등일 것이다.

이러한 근거들로 장기적인 부동산 하락이 예측되었고 이러한 현실이 시장에 반영되어 한동안 부동산 가격이 하락했다. 그러나 2014년 하반기부터 지금까지 꾸준히 부동산 가격은 상당히 올랐다. 몇 년전만 해도 이렇게 부동산 가격이 오를 것이라고 예측한 전문가들이 많지 않았다. “이러한 상승은 경제상황과 맞지 않으며, 건전하지 못한 상승이다”라는 견해는 투자자에게는 아무 쓸모가 없다.

 

부동산시장이 유동성장세라도 그 장세가 수년간 지속되고 더 이어질 수 있다면, 투자자 입장에서는 투자해야 하는 좋은 기회이다. 현재는 초저금리 시대이고, 금리가 조금 올라도 여전히 초저금리이다.

시중에 통화가 많이 풀려있고 마땅한 투자처가 없는 것으로 보인다. 대출규제가 있더라도 모든 부동산 상품에 적용되지 않는다. 내년은 선거가 있는 해이다. 부동산 가격의 원론적인 이야기는 투자 의사결정의 일부일 뿐이다. 부동산 시장의 유동성 장세에 관심을 가져야 할 시기인 것이다.

지역적인 부동산시장의 유동성 장세
주식이 산업군을 가진 것처럼 부동산도 지역을 가지고 있다. 주가지수가 전체적으로 올랐다 하더라도 올리는데 핵심적인 역할을 한 산업군이 있듯이 부동산도 지역적으로 상승을 주도한 지역이 있다.

앞서 말했듯이 부동산시장으로 자금이 유입되어 유동성 장세가 이루어진다고 보면 이렇게 유입된 자금은 지역별로 투자성 높은 물건으로 몰릴 가능성이 높다. 마치 주식시장에서 상승이 가능한 산업군이나 종목이 있듯이 부동산시장도 상승이 가능한 지역과 특정 물건이 있다.
지역적인 부동산 투자 유망지역은 교통망이 좋아지는 지역, 대형 지역개발 호재가 있는 지역, 인구유입이 예상되는 신규개발지역, 대규모 지역적인 재건축 단지 등이 있겠다. 전에는 소수만 가지거나 선점했던 개발방향과 계획, 행정정보들이 매우 잘 정리된 문서로 공공기관에서 투명하게 공개된 지 오래되었다.

 

▲김태경 에이엔피자산 관리 대표

부동산 전문가들은 이러한 개발호재와 기존의 사례들을 분석하여 투자유망지역을 추천하고 투자정보에 목마르던 일반인들 수요를 채우게 된 것이다. 소위 전문가들이 지역분석을 통하여 추천한 부동산들은 사실 부동산의 근본적인 가치의 상승이 예상되는 지역이다. 그러니까 주식으로 보면 기본적 분석에 의한 가치주 추천과 비슷한 것이다. 그런데 부동산 투자에 대한 분석이 어려운 일반인들이 전문가의 추천만을 믿고 실제 투자에 나서는 순간 지역적인 유동성 시장이 형성되는 것이다.

 

부동산도 주식만큼은 아니지만 일부의 거래로 단기적인 상승이 가능하다. 가령 1000세대 아파트단지라 하더라도 실제 나온 매물 수는 많지 않다. 이러한 물량들이 소진되거나 소진되어가는 과정에서 순간적인 가격상승이 이루어질 수 있다. 물론 부동산은 금액이 크므로 매물수가 적더라도 개인이나 투기세력이 다 매입해서 가격을 올리기는 어렵다.

그런데 부동산 전문가들이 추천한 투자유망지역이 되면 불특정 다수의 일반인들이 관심을 가지고 매수하게 되므로 단기적인 가격상승이 이루어지기 쉽고, 실제 가격이 상승한 곳들이 보인다. 몇 달 만에 부동산의 본질적인 가치는 변함없지만 미래에 대한 개발호재가 반영되면서 가격이 오르는 것이다.

부동산 투자에 대한 수익도 양극화 현상 심화될 것
전체적인 부동산 시장으로의 자금유입이 이루어지는 가운데 지역적인 상승호재까지 맞물려 순간적으로 투자금이 유입된다면, 기대 이상의 단기 수익을 얻을 수 있다. 반면 상승호재가 사라지거나 지연되어 순간적인 자금이탈이 생겨나면 예상치 못한 단기 손실이 발생할 수도 있다.

부동산시장의 유동성 장세는 시장의 전반적인 현상이든, 지역적인 현상이든 간에 단기적인 투자수익의 변동성을 증대시킬 것이다. 앞으로 지금보다 더 역동적인 부동산 투자시장이 올 것이라고 예상해 본다. 어떠한 시장이 오든지 투자자는 상황에 맞는 투자전략이 필요하다. 투자에 대한 판단과 결과는 모두 투자자의 몫이기 때문이다. <글/ 김태경 에이엔피자산관리 대표> 

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