전·월세상한제·계약갱신청구권제 시행은 심사숙고해야

전·월세상한제·계약갱신청구권제 시행은 심사숙고해야

김시우 기자

khgeun20@daum.net | 2017-04-28 16:10:36

세상에서 가장 힘든 정책이 어쩌면 경제 활성화 정책과 주택시장 안정화 정책이다.

왜냐하면 활성화시키거나 안정화시키려면 상당한 시간이 걸리기 때문에 잘못하면 시장이 왜곡된다. 기다리지 못하고 시장을 강제하려는 것은 매우 위험한 발상이다.

아파트 매매가격이 하락하고 있다

KB부동산을 통하여 지난 2014년부터 전국의 주택매매가격 동향을 살펴보면 전년 말 대비 매매가 변동률은 2014년이 2.1% 상승, 2015년은 4.42%가 상승하였다. 또한 2016년에는 1 .35%가 상승한 반면 금년 1월에는 0.02% 상승하는데 그쳤다. 그리고 아파트 매매가격 동향은 2014년에는 2.43% 상승,2015년에는 5.06%가 상승하였다. 2016년도는 이보다 낮은 1.5% 상승하는데 그쳤고 금년 1월에는 상승률이 0.02% 소폭 상승하는데 그쳐 안정기를 찾

은 듯하다.

서울을 중심으로 한 아파트 매매가격 동향을 살펴보면 강북이 2014년 0.88% 상승한 반면 2015년에는 5.03%가 상승하였다. 또한 2016년에는 3.67%가 상승하였으나 금년 1월에는 0.1% 상승하는데 그쳐 서울도 안정기를 찾은 듯하다. 강남지역 역시 2014년도에는 1.27% 상승하였는데 2015년도에는 6.0%가 상승하여 최고치를 경신하였다. 그리고 2016년에는 4.69%가 상승하였는데 비해 금년 1월에는 오히려 -0.03%로 하락을 시작하고 있다.

미분양물량도 증가하고 있다

국토교통부 발표에 따르면 1월말 기준으로 미분양 주택이 5만9313가구로 전달(5만6413가구) 대비 5.1% 늘어났다고 밝혔다. 미분양 주택은 지난해 7월 6만3127가구를 기록한 이후 12월까지 꾸준한 감소세를 보였으나 6개월 만에 증가세로 전환된 것이다. 지역별로는 수도권의 미분양이 크게 늘어났다.

경기도와 인천지역 미분양이 늘어 수도권 미분양은 1만8938가구로 전월(1만6689가구) 대비 13.5%나 증가했다. 경기도는 지난해 12월 1만3362가구로 미분양이 줄어드는가 싶더니 다시 1만5092가구를 기록해 전월 대비 12.9% 늘어났다. 인천지역은 3641 가구로 전월(3053가구)보다 600여 가구 늘어났다.

11.3 부동산대책 이후 악화된 부동산시장 상황을 지표로 증명한 것으로 향후 부동산 시장은 미분양이 더 증가할 것으로 예상된다. 이유는 최근 은행에서 중도금 대출을 막고 있고 중도금대출이 되더라도 원금과 이자를 동시에 갚아야 하는 등 주택 구매자의 금융 부담이 가중되는 상황에서 입주물량 증가는 장기적으로 주택가격 하락으로 이어질 것이라는 예상 때문이다. 미분양은 지속적으로 늘어날 전망이다. 지방도 예외는 아니다. 1월 달 미분양 물량이 4만375가구로 전월(3만9724가구) 대비 1.6%로 소폭 늘어났다. 이렇게 미분양물량이 증가하고 있어 건설사들은 마음을 졸이고 있다.

전세가격도 하락하고 있다

반면, 전국 주택전세가격 동향을 살펴보면 전년말 대비 전세가격 상승률은 2014년이 3.83% 상승, 2015년은 5.56% 상승하였다. 또한 2016년에는 1.58% 상승하였으며 금년 1월에는 0.04% 상승하는데 그쳐 안정을 찾은 듯하다. 2014년부터 전국 아파트 전세가격 동향을 살펴보면 역시 전년 말 대비 전세가격 상승률은 2014년에 4.36% 상승, 2015년에는 무려 6.11% 상승하였다. 또한 2016년도는 1.77% 상승하는데 그쳤으며 금년 1월 달에는 이사철을 앞두고 있지만 0.02% 소폭 상승하여 전세가격도 안정기를 찾는 듯하다.

이 기간 서울의 전세가격 변동률을 살펴보면 강북이 2014년 5.07% 상승하였고 2015년에는 무려 9.06%가 상승하였으며 2016년에는 4.16% 상승하였다. 그리고 금년 1월에는 0.08%가 상승하면서 안정기를 찾고 있고 강남지역 역시 2014년에 4.68%가 상승하더니 2015년에는 강북과 마찬가지로 무려 9.99%가 상승하였으나 2016년에는 2.19% 상승하는데 그쳤다. 이사철을 앞둔 금년 1월에는 0.04%상승하는데 그쳐 전세가격 역시 안정기를 찾는 듯하다.

무한질주했던 미친 전세값!

한편, 지난 2011년 이후 지속적으로 상승하던 전세가격이 하늘 높은 줄 모르고 오르자 언론에는 ‘무한질주하는 미친 전세값’이라는 표현까지도 등장하였다. 전세가격의 계속적 상승으로 전세입자들에게는 큰 부담이 되고, 매매가격 대비 전세가격의 비율이 높아짐에 따라 이른바 깡통전세 주택도 나타날까 우려의 목소리도 컸다. 그런데 이러한 전세가격의 상승이 언제까지 이어질지 예측하기 어려웠지만 2015년부터 증가하기 시작한 주택공급으로 인하여 금년 하반기부터는 오히려 입주물량 초과로 정말 깡통전세가 나타날 수 있다는 우려의 목소리도 크다. 그 반증이 지난해 매매가격이나 전세가격 모두 소폭 상승하는데 그치더니 금년 들어서는 1월 달 비

수기철이기는 하지만 매매가격은 -0.03% 하락을 기록하였고 전세가격 역시 0.04% 상승하는데 그쳐 모두 하락으로 돌아서는 분위기다.

이렇게 전세가격이 오르게 된 동기는 몇 가지 요인이 있겠지만 가장 큰 요인은 수요보다 공급이 적었던 것이며 주택에 대한 인식의 변화도 한몫하고 있었던 것이다. 이런 와중에 정부는 전·월세가격의 안정을 위하여 여러 가지 대책을 내놓았지만 큰 효과를 보지 못했다. 따라서 전세난을 해결할 대책이 다각도로 검토되는 가운데 주택임대료 규제정책의 일환으로 전·월세상한제와 임대차갱신청구권제도를 시행하자고 주택임대차보호법 개정 논의가 시작된 것이다. 그러나 주택임대료 규제정책의 일환인 전·월세상한제와 임대차갱신청구권제에 시행에 대해서 찬반론이 대립하는 등 몇 가지 쟁점에 대한 논란이 일고 있다.

전세난 발생원인과 대책

그러면 전세난 발생 원인부터 살펴보자. 이는 여러가지 원인이 있을 수 있지만 근본적인 문제점은 수급불균형 탓이라고 볼 수 있다. 전세가격은 기본적으로는 입주 가능한 주거공간(주택)의 수요와 공급에 의해 결정되기 때문이다. 다시 말하면 수요가 있는 곳에 공급이 많아지면 문제는 해결된다. 그래서 정부는 전·월세 안정화를 위한 대책으로 지속적 임대주택공급을 위한 주택공급물량의 조정, 세제·금융·청약제도 개선(월세 소득공제 등)을 통한 주택구입자에 대한 지원 강화, 민간임대시장을 활성화(준공공임대주택 등)하고, 과도하고 불합리한 규제를 적극 개선(분양가 상한제의 신축적 운영 등)하며,보편적 주거복지 실현을 위한 행복주택공급과 주택바우처제도 시행 등 다양한 제도를 내놓았다.

그런데 여기에 대한 평가는 매우 야박하다고 해야 하나 별로 신통치 않은 반응들이다. 세상에서 가장 힘든 정책이 어쩌면 경제 활성화 정책과 주택시장 안정화 정책이라고 할 수 있다. 왜냐하면 활성화시키거나 안정화시키려면 상당한 시간이 걸리기 때문이면 잘못하면 시장이 왜곡되기 때문에 더욱 그러하다. 그런데 이를 기다리지 못하고 시장을 강제하려는 것은 매우 위험한 발상이라고 생각한다. 이번에 화두가 되고 있는 전·월세상한제와 임대차 계약갱신청구권제가 바로 그러하다.

어떻게 추진되고 있나

전·월세상한제는 이미 「주택임대차보호법」에 차임증액청구에 대한 제한 규정을 두고 있다. 그러나 차임증액에 대한 제한은 임대차 존속기간에 한하여 적용되는 것이고 재계약이나 갱신계약에 대하여는 적용되지 않는다. 따라서 전·월세상한제를 주장하는 견해는 존속기간 만료에 의한 계약생신에 대하여 상한제를 확대 적용하자는 것이며 이와 더불어 임차인에게 1회 또는 2회에 한하여 임대차 계약갱신청구권을 부여하자고 하는 것이다. 이러한 취지의 전·월세상한제에 관한 내용이 포함된 「주택임대차보호법」 개정법률(안)도 다수 발의된 상태이나 민

주당이 내놓은 전·월세상한제 정책은 임차인에게 갱신청구권을 1회 또는 2회 보장하여 결과적으로 현행 임대차 계약기간 2년을 4년 또는 6년으로 연장하자는 것이다.

뿐만 아니라 계약갱신 때에는 연간 5% 이내에서 전·월세를 인상하도록 하며 임대인이 인상률 상한제를 위반할 경우에는 임차인이 차액반환을 청구할 수 있도록 하고 있다. 이러한 전·월세상한제에 대하여 찬성하는 쪽은 단기적으로 전·월세난을 해결하는 가장 효과적인 대책이라고 주장한다. 그러나 전·월세상한제에는 기본적으로 부동산거래의 규제라고 하는 점에서 거래활성화에 역행한다고 볼 수 있다. 따라서 전·월세상한제가 과연 전세난을 해결하는 효과적인 대책이 될 수 있는지에 관해서는 심도있게 검토해 봐야 한다.

▲ 권대중 명지대 부동산대학원교수
어떻게 해야 하나

상가임대차에 임대료 인상률 상한선을 정한 것은 정당하지만 주택임대차에도 인상률 상한제를 적용하는 것은 부당하다는 주장과 이를 시행했을 경우 실효성 문제와 전세를 월세로 전환하여 인상률 상한을 회피할 것이라는 주장 그리고 전세의 월세 가속화와 주택거래의 위축, 임차인에 대한 지나친 보호론, 일시적 효과는 있으나 계약만료시점 임대료의 폭등가능성, 획일적 규제론, 임대주택공급으로 충분히 해결 가능하므로 제도 시행의 무용론, 세계어느 나라에도 없는 포퓰리즘적 무책임한 대안이라는 주장, 임대료 통제를 하려면 여러 복합적인 규제를 만들어야 하고 행정비용이 많이 든다는 주장 등 많은 쟁점이 있다.

그런데 임대료 통제의 가장 일반적인 형태는 임대료를 처음에는 자유롭게 협의할 수 있지만 임대료 인상(임대료 통제 또는 제2세대 임대료 통제)의 상한에 제한을 두는 것이다. 또 허용될 수 있는 증액의 상한은 고정 비율(예, 두바이, 필리핀, 파키스탄, 튀니지)에 의한 제한 유형, 건설비용지수(예, 프랑스)이나 소비자물가지수(예, 미국의 특정 도시,이탈리아, 네덜란드, 스페인, 스위스, 콜롬비아, 우루과이)에 의한 제한 유형 그리고 이를 혼합하여 규제하는 유형(예, 캐나다) 등이 있다.

이러한 임대료 통제에는 공실률에 의한 규제해제도 수반하는 것이 일반적이다. 즉 공실인 경우에는 임대료는 일정액까지 증액할 수 있다. 또한 신축 건물도 일반적으로 임대료 통제에서 제외된다. 이러한 구체적 연구 없이 전·월세 인상률을 연간 5%이상 할 수 없도록 제한하거나 임대인의 권리보호 없이 임차인의 보호를 위한 조치로 1회 또는 2회에 한하여 임대차계약을 재청구할 수 있는 계약갱신청구권제를 시행하는 것은 시기상조라고 생각한다.

지난 2014년부터 부동산시장이 살아나면서 과잉공급 되었던 주택들이 내년까지 입주폭탄으로 돌아온다는 언론보도를 봐도 전·월세가격은 하락할 것이 분명하며 금년 들어 매매가격의 하락과 전·월세가격은 안정 기조를 보이고 있는 시점에 과도한 전·월세 규제는 오히려 주택시장을 어렵게 만들 수 있다는 것을 인식해야 한다.

<글/ 권대중 명지대학교 부동산대학원 교수,국가미래연구원 국토 ·부동산위원>