국세청은 상속･증여받은 부동산을 시가에 맞게 평가하여 과세하기 위해 ’20년부터 부동산 감정평가 사업을 시행해 왔다.

 

국세청은 지난해까지(’20년~’24년) 꼬마빌딩 896건을 감정평가하여 신고액(5.5조원) 대비 75%가 증가한 가액(9.7조원)으로 과세했고, 올해는 관련 예산을 대폭 확대(45억원→96억원)하여 기존 꼬마빌딩 뿐만 아니라 고가 아파트와 단독주택까지 감정평가를 확대.시행하고 있다.

 

’25년 1분기에 국세청은 총 75건의 부동산을 감정평가하여 신고액(2,847억 원)보다 87.8%가 증가한 가액(5,347억 원)으로 과세했다.

 

특히, 기준시가 60억 원으로 신고한 성수동 카페거리의 한 꼬마빌딩의 감정가액은 320억 원으로 증가율이 433%에 달했다.

 

부동산 종류별로는 감정평가 1건당 증가액은 꼬마빌딩이 더 컸으나, 신고액 대비 감정가액 증가율은 주택이 훨씬 더 높았다.

 

< 부동산 종류별 감정평가 실적(’25년 1분기) >

종류	건수	신고액(①)	감정액(②)	건당 증가액	증가율 [(②-①)/①]
꼬마빌딩	41	1,861억	3,339억	36.1억	79.4%
주 택	34	986억	2,008억	30.1억	103.7%
합 계	75	2,847억	5,347억	33.3억	87.8%

  

단독주택 감정가액 증가율(151%) 가장 높고, 대형 아파트‘세금역전’확인

□올해 감정평가 대상에 포함된 주택의 감정 결과를 살펴보면, 단독주택의 신고액 대비 감정가액 증가율(151%)이 다른 주택 유형보다 특히 높았다.

 

< 주요 단독주택 감정평가 사례(’25년 1분기) >

지 역	연면적	신고액(①)	감정액(②)	비율(①/②)	증가율 [(②-①)/①]
서울 논현동	255㎡	37억	140억	26.4%	278.4%
서울 삼성동	309㎡	33억	95억	34.7%	187.9%
서울 삼성동	143㎡	25억	74억	33.8%	196.0%

□또한, 매매사례가 거의 없는 초고가 대형 아파트의 신고가액이 중･소형 아파트의 신고가액보다 낮은 ‘세금역전’ 현상이 여럿 확인되었다.

〇대형 아파트인 청담 신동아빌라트(226㎡)의 신고액(기준시가 20억 원)은 인근 청담 자이 중.소형(49㎡)의 신고액(매매가액 21억 원)보다 낮았으며, 같은 단지 내에서도 더 큰 평형 아파트의 신고액이 더 낮은 사례도 있었다.

 

< 대형 아파트의 신고가액이 더 낮은 사례(청담동) >

구 분	신동아빌라트 (226㎡)	청담 자이 (49㎡)
기준시가	20억	14억
신고가액	20억(기준시가)	21억(매매가액)
결정가액	40억(감정가액)	21억(매매가액)

< 대형 아파트의 신고가액이 더 낮은 사례(용산구) >

구 분	푸르지오써밋 (190㎡)	신동아아파트 (85㎡)
기준시가	23억	12억
신고가액	23억(기준시가)	24억(매매가액)
결정가액	41억(감정가액)	24억(매매가액)

< 큰 평형 아파트의 신고가액이 더 낮은 사례(동일 단지) >

구 분	압구정 현대 (108㎡)	압구정 현대 (80㎡)
기준시가	23억	19억
신고가액	23억(기준시가)	30억(매매가액)
결정가액	37억(감정가액)	30억(매매가액)

〇이처럼 시가 확인이 어려운 초고가 단독주택이나 대형 아파트를 상속･증여받고도 기준시가로 신고하여 중･소형 아파트보다 세금을 적게 내는 ‘세금역전’ 상황을 국세청 감정평가를 통해 바로 잡을 수 있었다.

 

기준시가 대신 시가로 신고하는 납세자 많아져… 시가 과세 정착 기대

□지난해 국세청이 감정평가 확대 방침을 발표한 이후 상속･증여재산을 자발적으로 감정평가하여 신고하는 납세자가 대폭 증가했다.

〇특히, ’25년 1분기에 고가 부동산(기준시가 20억 원 이상)을 감정평가액으로 신고한 비율(60.6%)은 ’24년(48.6%)에 비해 약 12%P 높아졌다.

〇국세청의 감정평가 사업 확대의 영향으로 납세자의 자발적 감정평가 신고는 계속 증가할 것으로 보여 장기적으로 시가에 따른 상속.증여 신고 관행이 정착될 것으로 기대됩니다.

 

□ 앞으로도 국세청은 철저한 감정평가 사업 추진을 통해 시가보다 현저하게 낮은 기준시가로 신고한 상속.증여 재산을 시가에 맞게 평가하여 납세자가 정당한 몫의 세금을 부담할 수 있도록 할 계획이다.

 

〇또한, 감정평가를 피할 목적으로 재산을 나누어 증여하는 소위 “쪼개기 증여” 등 회피 행위를 주기적으로 점검하여 원천 차단할 계획이다.

〇더불어, 부동산 과다 보유법인이 직･간접적으로 보유한 골프장･호텔･리조트 및 서화･골동품에 대해서도 감정평가를 강화하는 등 상속･증여세 형평성 제고를 위해 계속 노력해 나갈 계획이다.

 

참고 1	｢상속세 및 증여세법｣ 상 부동산 평가방법
□재산평가 적용 순서(상증법§60, 상증령§49) ① 당해재산의 시가(매매‧감정‧수용‧경매‧공매가액)    ② 유사재산의 시가(매매‧감정‧수용‧경매‧공매가액) ③보충적 평가방법(기준시가, 개별공시지가 등) → 국세청 감정평가 대상 ※ ①,②항에서 시가가 둘 이상인 경우 가장 가까운 날에 해당하는 가액

  

참고 2	감정평가사업 성과
구분 예산 건수 신고가액 감정가액 증가율 ’20년 19억 113건 0.7조원 1.3조원 68 % ’21년 46억 248건 1.5조원 2.5조원 74 % ’22년 46억 174건 1.1조원 1.9조원 76 % ’23년 45억 192건 1.2조원 2.0조원 72 % ’24년 45억 169건 1.0조원 1.9조원 84 %

 

참고 3	국세청 감정평가 관련 판례(서울고법 2023-누-42333, ’24.8.20.)
〇과세관청이 정당한 과세표준 및 세액을 조사･결정하기 위하여 감정을 의뢰하는 것은 부과과세 방식의 상속･증여세에서 과세관청의 정당한 권한에 속하는 사항이다. 〇매매사례 등이 존재하지 않는 부동산에 관하여 납세자가 보충적 평가방법으로 상속세를 신고하였는데 과세관청이 시가로 보기 어렵다고 볼 만한 상당한 이유가 있다면, 감정을 통하여 확인된 시가를 적용하는 것이 조세공평뿐 아니라 시가주의 원칙 및 실질과세 원칙에 부합한다. 〇공시가격과 시가의 차이가 지나치게 큰 것으로 보이는 일부 고가의 상속･증여 부동산을 대상으로 감정평가하는 것은 조세형평주의에 위배되지 않는다.

 

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